Corée : la taxe immobilière fait marche arrière, Gangbuk grimpe plus vite

Correction (2026-09-10) : le périmètre, les comparaisons et l’interprétation des chiffres clés ont été revus et corrigés ci-dessous. La date de publication initiale est conservée.

La réforme fiscale que le gouvernement disait avoir corrigée est finalement revenue à son point de départ — pendant ce temps, la carte des prix de Séoul, elle, a bel et bien changé.

Ce qui s'est passé

Le 1er septembre, le gouvernement a finalisé en conseil des ministres sa réforme fiscale 2026. Le point le plus scruté était l'abattement de la taxe immobilière globale (jongbuse) pour les propriétaires non-résidents d'un seul logement : le gouvernement voulait initialement le faire passer de 1,2 milliard à 900 millions de wons, tout en relevant celui des résidents de 1,2 à 1,4 milliard de wons — faire payer davantage les absents pour financer un allègement pour les résidents. Vingt-neuf jours après l'annonce, le gouvernement a abandonné ce plan : les non-résidents conservent l'abattement actuel de 1,2 milliard de wons. Le plafond de la charge fiscale, que le gouvernement voulait relever de 150 % à 200 %, reste également à 150 %, et le plafond de 1 milliard de wons sur l'abattement spécial pour détention longue durée (impôt sur les plus-values) n'a pas été touché non plus. Le paquet de 11 amendements fiscaux qui en résulte a été transmis à l'Assemblée nationale avant le 3 septembre et entre désormais en examen lors de la session ordinaire.

Pourquoi ce retour en arrière — le contexte

L'idée initiale du gouvernement était de répartir la charge fiscale selon le statut de résidence, pour freiner l'investissement locatif et la multipropriété non-résidente. Mais la contestation a été immédiate : les personnes qui louent leur logement tout en possédant un bien, ou celles absentes pour raisons professionnelles ou expatriation, auraient vu leur facture fiscale grimper elles aussi. Même le groupe de travail sur la normalisation du marché immobilier du parti au pouvoir, le Parti démocrate, a estimé qu'il n'y avait pas lieu de distinguer résidents et non-résidents. Face à l'opinion publique et à la contestation interne, le gouvernement a fini par reculer — conservant l'orientation générale (un allègement pour les résidents propriétaires d'un bien de valeur) tout en retirant la mesure la plus susceptible de perturber le marché.

Les chiffres

La comparaison internationale du système fiscal immobilier coréen révèle un point intéressant — qui explique pourquoi la charge, pourtant modeste, suscite une telle controverse.

La taxe foncière coréenne ne représente que 0,6 % du PIB, bien moins qu'au Royaume-Uni (3,3 %), aux États-Unis (2,8 %) ou au Japon (2,1 %). Pourtant, la contestation est vive, car la Corée est pratiquement le seul pays à taxer un même logement deux fois : via l'impôt foncier local et la taxe immobilière globale nationale. Deux avis d'imposition distincts rendent la charge plus lourde à ressentir qu'elle ne l'est en réalité.

Le débat : la fiscalité peut-elle maîtriser les prix ?

Il faut aussi examiner transactions, annonces et crédit sur la même période. Une semaine d’écarts régionaux ne démontre pas un déplacement de la demande causé par la fiscalité.

Et maintenant

Les divergences entre majorité et opposition subsistent à l'entame de la session ordinaire, si bien que les montants d'abattement et de plafond actuels pourraient encore évoluer avant l'adoption finale en décembre. Parallèlement à la fiscalité, le gouvernement mise aussi sur la ceinture verte pour construire 100 000 logements dans la région capitale — environ 27 000 unités sont déjà confirmées, le reste devant être annoncé entre fin septembre et octobre. Mais les zones réellement surveillées par le marché, comme Gangnam et Yongsan, en sont de nouveau exclues : reste à savoir si allègement fiscal et hausse de l'offre suffiront à dégonfler le « ballon » immobilier de Séoul.

Cet article est une analyse propre à nuloq, fondée sur les informations publiques et les données du Bureau du budget de l'Assemblée nationale listées ci-dessus, réalisée avec l'aide d'outils d'IA. Il est fourni à titre d'information uniquement, et ne constitue pas un conseil en investissement ou juridique ; il reflète la situation au 3 septembre 2026. Nous corrigeons le texte si les faits évoluent ou si une erreur est constatée.