ソウルの伝貰(チョンセ)保証金、初の7億ウォン突破 — 供給断崖の警告

数字で読み解くソウルの伝貰(チョンセ)市場 — なぜ今、7億ウォンの壁を超えたのか。

何が起きたのか

KB不動産が7月27日に発表した「月間住宅価格動向」によると、ソウルのマンション平均伝貰価格は7億458万ウォンとなり、統計開始以来初めて7億ウォンを超えました。前月(6億9619万ウォン)より839万ウォン上昇し、1年前の昨年7月(6億4944万ウォン)と比べると5514万ウォン(8.5%)の上昇です。この上昇率は2022年5月(10.2%)以来最も急なペースです。

売買価格も同時に高騰しています。7月13日基準でソウルのマンション平均売買価格は15億9490万ウォンとなり、今年1月(15億2162万ウォン)から半年で7328万ウォン上昇しました。江南(カンナム)11区平均は19億7790万ウォン、江北(カンブク)14区平均は11億6880万ウォンと、地域格差も依然として大きい状況です。

なぜ重要か — 供給断崖という構造的背景

今回の伝貰価格上昇を単純な「需要過熱」と片付けにくいのは、供給そのものが減っているからです。今年1〜5月のソウルのマンション入居戸数はわずか1万690戸で、前年同期(2万702戸)より48.4%急減しました。今年全体でも入居予定戸数は前年比40〜50%程度減り、1万6000戸前後にとどまる見込みです。

供給減少は一朝一夕に生じたものではありません。2020〜2022年に分譲価格規制と工事費急騰、金利上昇が重なり、再開発事業や民間分譲が相次いで延期・中止され、その余波が2〜3年のタイムラグを経て今の入居断崖として現れています。国土交通部もソウル市との議論の中で、「賃貸市場の不安は政策の失敗ではなく、2022〜2024年の着工減少・プロジェクトファイナンス(PF)危機・工事費急騰が重なった結果」と説明しています。

数字で見る

伝貰価格の上昇と入居戸数の減少、二つのグラフを並べると、なぜ今市場がこう反応しているのかが一目で分かります。

再建築・再開発による移住需要も伝貰市場を圧迫する要因です。再開発事業が活発な地域ほど、移住世帯がまとまって伝貰市場に流れ込み、局地的な価格上昇を招いています。

より注目すべきは、上昇が「郊外」にまで広がっている点です。江北(カンブク)・江西(カンソ)・冠岳(クァナク)・九老(クロ)・衿川(クムチョン)・蘆原(ノウォン)・道峰(トボン)・恩平(ウンピョン)・中浪(チュンナン)などソウル郊外9自治区の6月平均伝貰価格が軒並み文在寅政権時代のピークを超えました。江西区は5億475万ウォンとなり、2011年1月以来初めて5億ウォンを突破。これは文政権末期の最高値(4億3217万ウォン、2022年1月)より16.8%高い水準です。冠岳区も5億1138万ウォンで、当時の最高値(4億6552万ウォン、2021年6月)を5000万ウォンほど上回りました。6月のソウルのマンション伝貰価格上昇率(1.37%)は2013年10月以来最も高い水準でした。

争点 — 政策の失敗か、供給不足か

ここで政府とソウル市の見解が分かれます。国土交通部は「構造的な供給不足が根本原因」であり、短期間では解決できない問題だとの立場です。一方、賃借人団体や一部メディアは「対策発表が遅すぎる」と批判しています — 上昇傾向が明らかなのに、税制改編案・不動産総合対策が発表されるのは8月末になる見込みで、その間の負担はそのまま賃借人が背負うことになるという指摘です。

大統領室の河俊卿(ハ・ジュンギョン)経済成長首席は「賃貸対策を近く発表し、供給拡大と青年向け家賃支援策も併せて準備している」と述べました。ただし、ソウル市は再開発の移住による伝貰供給の前倒しなど地域に応じた対策を強調する一方、中央政府は税制・金融対策に比重を置くなど、解決策の力点にも若干の隔たりがあります。

今後 — 賃借人にとって何を意味するか

8月を過ぎればまた別の入居断崖が控えており、短期間で伝貰価格が落ち着くのは難しそうです。政府対策が税制・金融支援に集中すれば、新規供給が現実化する2027〜2028年まで上昇圧力が続く可能性があります。逆に、8月末の対策に再開発の許認可加速や公共賃貸住宅の前倒し供給といった実質的な供給策が盛り込まれれば、上昇ペースが緩やかになる余地もあります。

賃借人としては、契約更新の時期を前倒しする動き(早期契約が増えている理由の一つでもあります)や、郊外まで上がった相場を踏まえた予算の見直しが必要になりつつあります。伝貰資金融資への依存度が高い世帯は、金利変動による利子負担の増加にも注意が必要です。

本記事は上記「出典」に整理した公開報道と統計データをもとに、nuloqがAIツールの助けを借りて独自に分析・作成したものです。投資・法律・医療上の判断根拠ではなく、情報提供を目的としています。内容は2026年8月1日の作成時点のものであり、事実関係に誤りが確認された場合は訂正します。