Corea del Sur eleva la exención del impuesto a la propiedad a 1.400 millones de wones y grava con 80% a multipropietarios

El mismo día en que el gobierno revisó juntos el mercado inmobiliario y la bolsa, presentó su reforma fiscal 2026 — el cálculo real detrás de las cifras.

Qué pasó

El presidente Lee Jae-myung regresó a Seúl el 3 de agosto tras once días de gira por Estados Unidos y América Latina, y se dirigió directamente a la sede presidencial para presidir una reunión sobre el mercado inmobiliario y la bolsa. La sesión, iniciada a las 15:00, se extendió durante siete horas y media —con la presencia de la primera ministra Han Seong-sook, ministros de vivienda y finanzas, y asesores presidenciales— hasta las 22:30. Ese mismo día, el comité gubernamental de desarrollo fiscal cerró y anunció la reforma fiscal 2026. Su eje central es un endurecimiento del impuesto integral a la propiedad: la deducción básica para propietarios de una vivienda que la habitan sube de 1.200 a 1.400 millones de wones, mientras el impuesto para multipropietarios y viviendas de alto valor aumenta con fuerza — un alza fiscal selectiva. El gobierno estima que la reforma sumará 3,4 billones de wones en recaudación.

Por qué ahora — inmobiliario y bolsa como un solo problema

Tratar ambos mercados en una misma reunión no es casualidad. Desde que asumió, el gobierno de Lee ha insistido en animar a la ciudadanía a invertir en bolsa en lugar de en vivienda, buscando aliviar la presión sobre los precios en Seúl. En mayo, el regulador autorizó cerca de una docena de ETF con apalancamiento 2x que replican a Samsung Electronics y SK Hynix; el dinero de inversores minoristas entró en masa, impulsado además por el auge de la inversión en IA, y el KOSPI llegó a subir con fuerza. Pero la volatilidad se disparó después con la caída de las acciones de semiconductores, y a fines de julio incluso se activaron cortacircuitos bursátiles ante desplomes bruscos. Bloomberg lo resumió señalando que "la marca Lee Jae-myung, que impulsó el rally del KOSPI, ahora es puesta a prueba por los ETF apalancados".

El riesgo es que, si la bolsa tiembla, el dinero vuelva a fluir hacia el sector inmobiliario. De hecho, en cada corrección bursátil ha resurgido la advertencia de que el capital líquido sin destino podría migrar hacia la vivienda. Que el gobierno endurezca el impuesto a la propiedad justo en este momento se lee como un movimiento preventivo: cerrar de antemano el canal por el que la volatilidad bursátil podría reavivar la demanda de vivienda.

Los números

La columna vertebral de la reforma es un cambio de principio: ya no cuenta cuántas viviendas se poseen, sino su valor total.

La carga sube con claridad para los propietarios de viviendas únicas de alto valor. Se estima que el impuesto integral a la propiedad de un apartamento de referencia en Gangnam (Arifac, 84 m²) pasará de 38,16 millones de wones en 2026 a 61,42 millones de wones en 2027, un alza del 61%. Otro caso citado: una unidad del complejo Apgujeong Hyundai podría ver su impuesto subir en 50 millones de wones al año una vez que su valor catastral llegue a 7.000 millones de wones. En los tres distritos más exclusivos de Gangnam y la franja del río Han, los aumentos en viviendas de alto valor se sitúan por lo general entre 40% y 70%. En cambio, los propietarios ocupantes con viviendas de valor de mercado inferior a unos 2.000 millones de wones (1.400 millones de valor catastral) quedan totalmente exentos del impuesto.

Puntos de vista encontrados

El opositor Partido del Poder Popular reaccionó con dureza, argumentando que "un gobierno que ya recauda ingresos récord gracias al auge de los semiconductores busca ahora 3,4 billones de wones más". Citando el aumento de la tasa de valoración y un nuevo tope al crédito fiscal (que reduce las deducciones por tenencia prolongada), el partido calificó la reforma de "la peor de la historia: recauda más, da menos y lo presenta como un alivio". El gobernante Partido Democrático, por su parte, ha evitado hasta ahora un comentario oficial y mantiene una postura cautelosa.

Los expertos ven el asunto de otra manera. Muchos sostienen que endurecer solo el impuesto de tenencia no basta para normalizar el mercado inmobiliario, y que sería más eficaz bajar primero el impuesto a las transacciones para reactivar la oferta. Cabe destacar que el gobierno había restablecido un recargo al impuesto de ganancias de capital para multipropietarios, solo para reducir la tasa apenas tres meses después, abriendo una "puerta de salida". Esa señal contradictoria —más carga para quien mantiene la propiedad, más facilidad para quien vende— alimenta el debate sobre la coherencia de la política.

Vista en perspectiva, esta reforma no es un giro inédito, sino un péndulo conocido. El impuesto integral a la propiedad se introdujo en 2005 bajo el gobierno de Roh Moo-hyun. Más tarde, el gobierno de Moon Jae-in intentó elevar la tasa de valoración catastral hasta el 90%, lo que provocó un fuerte rechazo fiscal considerado uno de los factores de su posterior derrota electoral. El gobierno de Yoon Suk-yeol devolvió los valores catastrales al nivel de 2021 apenas asumió, aliviando la carga. La reforma de Lee hace oscilar el péndulo de nuevo hacia el endurecimiento, pero al basar el cálculo en el "valor total" en lugar del "número de viviendas", su diseño es realmente distinto al de reformas anteriores.

Lo que sigue — votación y reacción del mercado

Para entrar en vigor, la reforma todavía debe pasar por la Asamblea Nacional. Si se aprueba, el alza del impuesto para viviendas únicas de alto valor comenzará a notarse a fines de 2027, mientras que la reestructuración de las tasas del impuesto integral y la aplicación escalonada de la tasa de valoración entrarán en vigor gradualmente desde 2028.

Hay dos puntos que vigilar. Uno, si endurecer el impuesto de tenencia sin aliviar el de transacciones profundiza el efecto de "bloqueo" que mantiene las viviendas fuera del mercado. Dos, si esta medida logra frenar de verdad el retorno de capital hacia el sector inmobiliario mientras persista la volatilidad bursátil. Al reunir vivienda y bolsa en una sola reunión y una sola reforma fiscal, el experimento del gobierno de Lee es ahora el que está a prueba.

Este artículo es un análisis propio de nuloq, elaborado con ayuda de herramientas de IA a partir de las noticias y documentos oficiales citados en Fuentes. Tiene fines exclusivamente informativos —no constituye asesoría de inversión, legal ni médica— y refleja la situación al momento de escribirlo (4 de agosto de 2026). Corregimos el texto si los hechos cambian o se detectan errores.