Seúl: la vivienda sube por 75.ª semana consecutiva — la reforma fiscal de agosto en Corea

Ni siquiera una subida de tipos ha logrado enfriar el mercado inmobiliario surcoreano — ahora el Gobierno juega su última carta: una reescritura completa del sistema fiscal de la vivienda.

Qué ha pasado

El Gobierno surcoreano prepara un "plan inmobiliario integral", previsto para finales de julio o principios de agosto, que reordena toda la cadena fiscal —adquisición, tenencia, transmisión— en torno a la residencia real. El Ministerio de Territorio y el de Economía y Hacienda celebrarán otro debate público el día 27 para cerrar los últimos puntos de fricción. La idea central es un intercambio: endurecer el impuesto de tenencia (el impuesto integral sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la propiedad) a cambio de ampliar la deducción por tenencia prolongada en el impuesto sobre plusvalías para quienes realmente viven en su única vivienda.

El plan responde a un mercado que sencillamente no se enfría. Según el informe semanal del Korea Real Estate Board publicado el 23 de julio, los precios de venta de apartamentos en Seúl subieron un 0,27% respecto a la semana anterior, sumando 75 semanas consecutivas de alzas. Un "efecto globo" también está extendiendo las subidas a zonas reguladas como Dongtan, Guri y Yongin.

Por qué es un punto de inflexión — una subida de tipos que no funcionó

Lo inusual de esta ronda es el momento en que llega. El comité de política monetaria del Banco de Corea elevó el tipo de interés oficial del 2,50% al 2,75% el 16 de julio, una subida de 0,25 puntos y la primera en tres años y medio desde enero de 2023, que puso fin a 14 meses sin cambios tras un recorte en mayo del año anterior. Los siete miembros del comité votaron a favor, y el banco citó explícitamente el riesgo para la estabilidad financiera derivado del fuerte aumento de los precios de la vivienda como uno de los motivos.

Recurrir a una reforma fiscal no es en sí ninguna novedad. El Gobierno de Moon Jae-in presentó más de 26 medidas inmobiliarias a lo largo de sus cinco años de mandato, un período en el que los precios de los apartamentos en Seúl marcaron un récord histórico de 85 semanas consecutivas de subidas, de junio de 2020 a enero de 2022. La racha actual de 75 semanas está a solo 10 semanas de ese récord, lo que explica por qué el escepticismo aprendido de que "cuantas más medidas, más suben los precios" también proyecta su sombra sobre este nuevo plan.

Las cifras clave

Aun así, las dos épocas recetan medicinas distintas. Las medidas de la era Moon se centraron sobre todo en límites al crédito y restricciones a las transacciones para propietarios de varias viviendas. Esta reforma, en cambio, busca cambiar la propia estructura del sistema fiscal: tenencia frente a residencia real. Hasta ahora, la deducción por tenencia prolongada, que reduce el impuesto sobre plusvalías con solo mantener una propiedad mucho tiempo, también beneficiaba a quienes tenían varias viviendas; la nueva idea es rediseñarla en función del tiempo de residencia real.

A escala internacional, las restricciones coreanas a la compra de varias viviendas se sitúan en un nivel intermedio. Comprar una segunda vivienda en una zona regulada tributa al 8% en el impuesto de adquisición. Singapur, en cambio, impone incluso a sus propios ciudadanos un impuesto de timbre adicional para compradores (ABSD) del 20% desde la segunda vivienda, que sumado al impuesto de timbre base supone alrededor del 24% (unos 165.000 €) en efectivo para una vivienda de unos 700.000 €. En Londres, el recargo por poseer varias viviendas eleva el tipo efectivo al 12-13% (unos 90.000 €). El giro de Corea hacia un impuesto de tenencia más alto puede leerse como un intento de reducir esta brecha internacional en la fase de tenencia en lugar de en la de adquisición.

El debate — qué falla al subir el impuesto de tenencia

Quienes lo defienden sostienen que un impuesto de tenencia más alto frena la demanda especulativa y protege a los compradores con necesidad real de vivienda. La lógica: reducir las ventajas fiscales que durante años beneficiaron a los propietarios de una única vivienda de alto valor —la llamada estrategia de "una sola vivienda inteligente"— y redirigir ese alivio hacia quienes realmente residen en su casa.

Los más cautos advierten, en cambio, de que subir el impuesto de tenencia sin una "vía de salida" puede resultar contraproducente. Si el impuesto de tenencia sube mientras el impuesto de transmisión se mantiene igual, los propietarios de varias viviendas tienen menos incentivos para vender, lo que puede bloquear la oferta en lugar de liberarla, y la mayor carga fiscal puede trasladarse a los alquileres, tanto al jeonse como a las rentas mensuales. Por eso cada vez más expertos inmobiliarios sostienen que "subir el impuesto de tenencia exige abrir una salida", es decir, bajar a la vez el impuesto de transmisión.

Qué viene después — qué vigilar en el plan de agosto

• Si la subida del impuesto de tenencia recae sobre el impuesto integral sobre bienes inmuebles o sobre el impuesto ordinario a la propiedad, y cuál es su magnitud
• Cuánto se endurece el requisito de "residencia" en la deducción por tenencia prolongada — que la deducción dependa más del tiempo de residencia real que del mero tiempo de tenencia determinará cuánto incentivo tienen los propietarios de varias viviendas para vender
• Si los precios siguen subiendo tras el anuncio de agosto, y si terminan superando el récord de 85 semanas de la era Moon

Si el plan deja clara esta contrapartida —impuesto de tenencia más alto a cambio de un impuesto de transmisión más ligero para quienes residen en su vivienda—, podría animar a los propietarios de varias viviendas a vender y aliviar la oferta. Si, por el contrario, solo sube el impuesto de tenencia sin abrir esa vía de salida, podrían aparecer antes el bloqueo de la oferta y el traslado del coste a los alquileres. Para los inquilinos y compradores primerizos, una reforma centrada en la residencia real es, en principio, una señal favorable, pero si la oferta real de vivienda no mejora para cuando lleguen a comprar, la reforma fiscal por sí sola podría tener un efecto percibido limitado.

Este es un análisis propio de nuloq, elaborado con ayuda de IA a partir de las noticias públicas y los datos oficiales listados en las Fuentes. Tiene fines meramente informativos —no constituye asesoramiento de inversión, legal ni médico— y refleja la situación en el momento de su redacción. Si se detectan errores, corregiremos el texto.