韓国、住宅保有税の基礎控除14億ウォンに引き上げ 多住宅者は最大80%課税へ

不動産と株式市場を同じ日に点検した政府が打ち出した2026年税制改編案 — その本当の計算式を数字で読み解く。

何が起きたか

李在明大統領は7泊11日にわたる米国・中南米歴訪を終え、8月3日に帰国するとそのまま大統領府へ移動し、不動産・株式市場点検会議を主宰した。午後3時に始まった会議には韓聖淑国務総理をはじめ国土交通部・金融委員会など関係部処の長官、大統領府参謀らが出席し、午後10時30分まで計7時間30分にわたって続いた。同じ日、政府は税制発展審議委員会を開き2026年税制改編案を確定・発表した。柱となるのは総合不動産税(総不税)をはじめとする保有税の強化だ — 1住宅の実居住者の基礎控除は12億ウォンから14億ウォンに引き上げる一方、多住宅者や高額住宅の保有税は大幅に強化する「選択的増税」構造となっている。この改編により政府が見込む税収増は3.4兆ウォンだ。

なぜ今なのか — 不動産と株式市場を一体で見る理由

二つの市場を一つの会議で扱ったのには背景がある。李在明政権は発足以来、ソウルの住宅価格の過熱圧力を下げるため、国民に「不動産の代わりに株式投資を」と繰り返し呼びかけてきた。今年5月、当局がサムスン電子・SKハイニックスに連動する2倍レバレッジ上場投資信託(ETF)の設立を認めたことで個人投資家の資金が大量に流入し、AI投資ブームと重なってコスピは一時急騰した。しかし直近では半導体株の急落とともに変動性が高まり、7月末にはサーキットブレーカーが発動するほどの急落相場も経験した。ブルームバーグは「コスピの上昇相場を牽引した李在明ブランドが、レバレッジETFによって試練にさらされている」と評した。

問題は、株式市場が揺らげば資金が再び不動産に戻りかねない点だ。実際、株式市場の調整局面のたびに「行き場を失った流動資金が不動産に移る」との懸念が示されてきた。政府がこの時期にあえて不動産保有税を強化したのは、株式市場の変動性が資金の不動産回帰につながる経路を先んじて塞ごうとする布石とも読める。

数字で見る

今回の改編の骨格は、「同じ価値なら住宅の数ではなく総住宅価額を基準に課税する」という原則転換だ。

高額な1住宅保有者の負担は明確に増える。江南のアリパック(専用84㎡基準)の総不税は2026年の3,816万ウォンから2027年には6,142万ウォンへと61%上昇するとの試算がある。狎鴎亭現代は公示価格が70億ウォンに達すれば、保有税が年5,000万ウォン増えるとの報道もある。江南3区や漢江ベルトなど高額住宅の集積地では、保有税の増加率はおおむね40〜70%台に達する。一方、時価約20億ウォン(公示価格14億ウォン)以下の実居住1住宅者は、総合不動産税の対象からそもそも外れる。

論点 — 分かれる見方

野党「国民の力」は強く反発した。「半導体好況で過去最大の超過税収を得ている政府が、さらに3兆4千億ウォンを追加で徴収しようとしている」とし、公正市場価額比率の引き上げや税額控除限度の新設(長期保有控除の縮小)を根拠に「取り分を増やし、恩恵は減らしながら見せかけだけの改編」と批判した。与党「共に民主党」はまだ公式なコメントを出さず、慎重な姿勢を見せている。

専門家の見方はまた異なる。多くは、保有税の強化だけでは不動産市場は正常化しないと指摘する。むしろ取引税を先に下げ、物件の流通を活発化させるべきだという意見が多い。実際、政府は多住宅者への譲渡所得税重課を再開したものの、わずか3カ月で税率を引き下げて「退路」を用意しており、保有には重く、売却には風穴を開けるという相反するシグナルとも読め、政策の一貫性を巡る論争を招いている。

文脈を広げれば、今回の改編は目新しい方向転換ではない。総合不動産税は2005年、盧武鉉政権が初めて導入した税制だ。文在寅政権は公示価格の現実化率を90%まで引き上げようとして納税者の反発に直面し、これは政権交代の一因とも指摘される。尹錫悦政権は発足直後、公示価格を2021年水準に戻し負担を軽減した。李在明政権による今回の改編は再び強化の方向へ振り子を戻す格好だが、「住宅数」ではなく「総住宅価額」を課税基準とする点で、過去の改編とは設計そのものが異なる。

これから — 国会通過と市場の反応

この改編案が実際に効力を持つには、国会を通過する必要がある。国会を通過すれば、高額な1住宅保有者の保有税増加分は2027年末から実感され始め、総合不動産税の税率体系そのものの改編や公正市場価額比率の差等適用は2028年から段階的に施行される。

市場が注視する点は二つある。取引税の緩和なしに保有税だけを強化すれば、物件の「塩漬け」がむしろ深まりかねないとの懸念が現実化するかどうか。そして、株式市場の変動が続くなかで、政府の今回の措置が資金の不動産回帰を実際に抑え込めるかどうかだ。不動産と株式市場を一つの会議、一つの税制改編案としてまとめて扱った李在明政権の試みは、いよいよ試練の時を迎える。

本稿は上記「出典」に示した報道および政府発表資料をもとに、nuloqがAIツールの支援を受けて独自に分析・作成したものです。投資・法律・医療上の判断根拠ではなく情報提供を目的としており、内容は作成時点(2026年8月4日)のものです。事実関係の変化や誤りが確認された場合は本文を訂正します。