韓国の保有税、結局現状維持に — なぜ江南より江北が上がったのか

訂正（2026-09-10）：主要数値の集計範囲、比較と解釈を再点検し、以下の内容を訂正しました。初回公開日は維持しています。

政府が手直ししたはずの総合不動産税は、結局振り出しに戻った——その間にソウルの住宅価格地図はむしろ塗り替わりつつある。

何が起きたのか

政府は9月1日の閣議で2026年税制改編案を最終確定した。最も注目を集めたのは非居住1住宅者に対する総合不動産税(総不税)の基礎控除で、政府は当初、現行の12億ウォンから9億ウォンへ引き下げようとしていた。実居住者は12億ウォンから14億ウォンへ引き上げる代わりに、居住していない1住宅者にはより多くの税を課すという構想だった。しかし発表から29日でこの計画は撤回され、非居住者の控除は結局現行の12億ウォンのまま据え置かれることになった。総不税の負担上限も政府は当初200%へ引き上げようとしたが、現行の150%がそのまま維持されることで決着し、譲渡所得税の長期保有特別控除(長特控除)の10億ウォン上限にも手はつけられなかった。こうして確定した総合不動産税法など税法改正案11本は9月3日までに国会へ提出され、これから正期国会の審査を受けることになる。

なぜ振り出しに戻ったのか — 背景

政府の当初の構想は「実居住かどうか」で税負担を分け、ギャップ投資や非居住の多住宅保有を抑えるというものだった。しかし発表直後から反発は小さくなかった。賃貸住まいをしながら家を1軒持っていたり、地方転勤や海外滞在でやむを得ず家を空けている1住宅者まで一律に税負担が増えるという指摘が相次いだからだ。与党・共に民主党の住宅市場正常化タスクフォースでさえ「実居住・非居住を分ける理由はない」との立場を示し、結局政府は世論と与党内の反発の前に一歩後退した。政策の方向性(高額1住宅の実居住者への減税)は維持しつつ、市場に衝撃を与えかねない非居住者増税というカードは引っ込めた形だ。

数字で見る

韓国の不動産税制を国際的に見ると、興味深い点が浮かび上がる。税負担そのものは決して重くないのに、なぜ毎回「増税だ」という論争が繰り返されるのか、その理由がそこにある。

韓国の不動産保有税はGDP比0.6%で、英国(3.3%)・米国(2.8%)・日本(2.1%)よりはるかに低い水準だ。それでも反発が大きいのは、韓国が地方税である財産税と国税である総不税を二重に課す事実上唯一の国だからだ。税金が2本立てで通知されるため、実際の負担以上に心理的な抵抗が大きくなる構造なのだ。

争点 — 税金で住宅価格を抑えられるのか

原因の判別には同期間の取引・売り物件・融資条件も必要だ。1週間の地域差だけで税制改正が需要を北部に移したとは結論づけられない。

今後 — 残された変数

正期国会の審査過程では与野党の意見の隔たりが残っており、現在の控除・上限の数値も12月の最終国会通過までは変わり得る。政府は税制と並行してグリーンベルトを解除し、首都圏に10万戸を供給するカードも同時に切っているが、1次で確定した2万7000戸余りを除く残りの供給量は9月末〜10月の間に追加発表される予定だ。ただ、市場が実際に注目する江南・龍山など核心地域は今回も対象から外れており、税制緩和と供給拡大という2枚のカードだけでソウル不動産の「風船」を鎮められるかは、もう少し見守る必要がありそうだ。

本記事は上記「出典」の公開報道と国会予算政策処の資料を根拠に、nuloqが独自に分析して作成しました(AIツールの助けを借りています)。特定の投資・法律判断の根拠ではなく、情報提供を目的としています。内容は2026年9月3日の作成時点のものであり、その後事実関係が変わったり誤りが確認された場合は訂正します。