韓国の住宅価格見通し指数127、2021年バブル期の水準に

韓国は3年半ぶりに政策金利を引き上げた。それなのに住宅価格の上昇期待は、不動産バブルだった2021年の水準にまで戻ってしまった。

何が起きたか

韓国銀行が7月28日に発表した消費者動向調査で、住宅価格見通し指数は前月(120)から7ポイント上昇し127となった。この指数は4月104、5月112、6月120、7月127と4カ月連続で急上昇し、不動産バブル期だった2021年9月(128)以来4年10カ月ぶりの高水準となった。同じ調査で消費者心理指数(CCSI)も106.8と3カ月連続で改善し、ソウルと首都圏を中心にマンションの売買価格とチョンセ(長期保証金賃貸)価格がそろって上昇している。

注目すべきはタイミングだ。この数値は、韓国銀行が6年半ぶりに政策金利を2.50%から2.75%に引き上げた(7月16日)わずか10日後に発表された。

なぜ今重要か — 金利を上げても収まらない理由

教科書通りなら、利上げは借入コストを高めて需要を抑え、価格上昇期待も下げるはずだ。ところが指数はむしろ上昇した。多くの不動産研究機関は、これを「資金が緩んでいるから」ではなく「供給が不足しているから」起きている現象と読んでいる。

背景には3年続く供給の崖がある。不動産プロジェクトファイナンス(PF)の目詰まり、建設コストの急騰、高金利の長期化が重なり着工が急減し、その影響が今まさに新規入居戸数の減少として表面化している。加えて実居住中心の規制でチョンセ物件の回転率が下がり、契約更新請求権の利用拡大もあってチョンセ価格まで上昇する「売買・チョンセの二重圧力」が生まれている。

数字で見る

上昇のペース自体が異例だ。わずか3カ月で23ポイント(104→127)上昇した幅は、直近5年間の統計でも類を見ない。

金利は上がるのに着工は半分以下という、このねじれこそが政策のジレンマの核心だ。着工から入居までは通常2〜3年の時差がある。2021年の供給不足が2023〜2024年の価格に影響したように、今の供給不足は2027〜2028年の価格に影響する。つまり今対策を打っても、効果が表れるのはずっと先になる。

争点 — 需要をさらに締めるか、供給を急ぐか

政府は8月初旬に税制・供給・金融の3本柱からなる総合対策を予告している。保有税の課税基準を保有戸数ではなく資産価値中心に見直し、多住宅の投機需要を抑えつつ実居住者には税制優遇を維持する方向が有力だ。金融当局は残金融資は緩和しつつ、非居住の1住宅保有者のチョンセ融資は締める「ピンポイント」戦略を検討中で、実需要者にのみ資金を流す狙いがある。

一方で「需要抑制だけでは抑えられない」との見方も根強い。文在寅政権は2017〜2021年に26回もの不動産対策を打ち出したが、価格を抑えられなかった。当時も規制発表直後は一時的に落ち着くものの、その後の市場不安がかえって投機心理を刺激するパターンが繰り返されたと評価されている。

海外でもアプローチは分かれる。カナダやニュージーランドは外国人による購入そのものを規制する需要抑制型の政策を取っているが、今回の韓国の急騰は外国人ではなく国内の実需要・チョンセ需要が主導しており、同じ処方箋が通用するかは不透明だ。

今後 — 何を見るべきか

8月の総合対策の成否は結局「供給のスピード」にかかっている。税制・金融規制だけではすでに生じた供給の空白は埋められず、再建築・再開発の認可を実際にどれだけ前倒しできるかが鍵となる。

• 対策が認可緩和にとどまれば → 着工まで再び2〜3年かかり、見通し指数の上昇基調がしばらく続く可能性が高い。
• 非マンション・都心供給まで含む具体的な戸数計画が示されれば → 市場期待を先回りして冷やす信号になり得る。
• ただし26回の対策で学習した市場は、「発表」より「着工実績」を先に確認しようとする公算が大きい。

実需要者であれば、8月の対策前後で残金融資の緩和時期とチョンセ融資条件の変化を先にチェックしておくことが実際に役立つ。

この記事は上記「出典」に基づく公開報道と統計を根拠に、nuloqがAIツールの助けを借りて独自に分析・作成したものです。投資や政策判断の根拠ではなく情報提供を目的としており、内容は作成時点(2026年7月29日)のものです。誤りが確認された場合は訂正します。