종부세 개편안, 공제 14억 대 9억 — '거주'가 세금을 가르는 이유

숫자 하나가 '내 집'의 세금을 가른다 — 2026년 종부세 개편의 이면.

무슨 일인가

재정경제부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안의 핵심은 종합부동산세(종부세) 과세 기준에 '실거주 여부'를 새로 끼워 넣은 것입니다. 1세대 1주택자 중 그 집에 실제로 사는 사람은 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 오릅니다. 반대로 집은 1채뿐이지만 다른 곳에 살고 있는 사람(비거주 1주택자)은 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아져, 다주택자와 똑같은 공제 기준을 적용받습니다.

여기에 공정시장가액비율은 60%에서 70%로(3주택 이상은 80%까지), 장기보유특별공제는 '보유 10년(40%)+거주 10년(40%)' 합산 방식에서 '거주 10년 채워야 30%' 방식으로 바뀝니다. 시행은 2027년 6월 1일 과세분부터고, 세율 완전 일원화나 공정시장가액비율 80% 확대 같은 일부 조항은 2028년부터 적용됩니다.

왜 지금 이 개편인가 — 배경

종부세는 2005년 노무현 정부가 자산 불평등 완화를 명분으로 도입한 세금입니다. 이후 정부가 바뀔 때마다 성격이 크게 출렁였습니다. 문재인 정부는 다주택자에게 최고 6.0%까지 중과세율을 매기며 세를 강화했고, 윤석열 정부는 정반대로 움직였습니다. 과세 기준인 공정시장가액비율을 95%에서 60%로 낮추고, 기본공제를 6억 원에서 9억 원으로 올리고, 다주택 중과세율(1.2~6.0%) 폐지를 추진해 사실상 종부세를 문재인 정부 이전 수준으로 되돌렸습니다.

이번 개편은 그 흐름 위에서 또 한 번 방향을 트는 시도입니다. 과세 기준을 '주택을 몇 채 가졌는가'에서 '그 집에 실제로 사는가'로 옮기겠다는 것인데, 이는 세수 확보 필요성과도 맞물립니다. 정부는 이번 개편 전체의 세수효과를 3.4조 원 규모로 추산하고 있습니다.

숫자로 보기

이번 개편에서 실거주자와 비거주자가 받는 충격은 크기가 다릅니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 16.7% 늘지만, 비거주 1주택자의 기본공제는 25% 줄어듭니다. 절대액도 5억 원 차이로 벌어집니다 — 이번 개편의 실질적인 타격은 '같은 1주택자' 안에서도 비거주자 쪽에 집중되는 구조입니다.

그렇다면 이 정도의 보유세가 국제적으로 얼마나 무거운 수준일까요. 한국의 부동산 실효세율은 0.17%로, 미국(1.54%)의 9분의 1, 일본(1.4%)의 8분의 1, 영국(1.1%)의 6분의 1 수준에 불과합니다. GDP 대비 보유세 비중도 한국 0.6%로 영국(3.3%)·미국(2.8%)·일본(2.1%)에 크게 못 미칩니다.

즉 이번 개편을 '중과세'로 보기엔 국제 비교상 한국의 보유세 수준 자체가 여전히 낮습니다. 다만 미국·영국·일본은 누진세율이 아니라 비례세율을 쓰고, 보유 주택 수보다 실제 거주·이용 여부(2차 주택, 빈집 등)로 세금을 가르는 방식이 일반적입니다. 이번 개편이 '주택 수'에서 '거주 여부'로 기준을 옮기려는 것도 이런 해외 사례에 가까워지려는 시도로 읽힙니다.

쟁점 — 엇갈리는 시각

입법예고 이후 법제처 국민참여입법센터에는 반대 의견이 1만 건 넘게 접수됐습니다. 핵심 반발은 '실거주'라는 기준의 경직성입니다. 지방 발령이나 해외 파견, 자녀 학군, 부모 요양처럼 불가피한 사정으로 소유한 집에 살지 못하는 '실수요 1주택자'까지 다주택자와 같은 공제를 적용받게 된다는 것입니다. "집 한 채 가진 시민을 과세의 표적으로 삼지 말라"는 반응이 다수를 이룹니다.

반면 정부 논리는 다릅니다. 거주하지 않는 주택 보유는 투자·자산 축적의 성격이 강하므로, 실거주자를 보호하는 것과 비거주 특혜를 정상화하는 것은 같은 원칙의 양면이라는 입장입니다. 여당 내부에서도 온도차가 있습니다. 김민석 신임 대표는 비거주 1주택자 과세 강화에 "보완이 필요하다"는 입장을 공개적으로 밝혔습니다. 전문가들의 평가는 대체로 "방향은 공감하나 세부 설계와 예측 가능성이 불안하다"로 모입니다.

앞으로 — 무엇을 봐야 하나

정부와 여당은 8월 23일 김민석 대표 취임 후 첫 고위당정협의회를 열어 이 개편안을 논의했습니다. 8월 말까지 당정 조율을 마무리하는 게 목표입니다. 종부세·재산세를 합친 보유세 부담 상한을 200%로 올리려던 계획은 철회되고 현행 150% 유지로 방향이 잡히는 등, 반발이 큰 조항부터 하나씩 수정되는 흐름입니다.

• 비거주 1주택자에 대한 예외 조항(지방 근무·해외 파견·요양 등)이 신설될지 — 신설된다면 조세저항은 줄지만 '거주 여부' 기준 자체의 효력은 약해집니다.
• 공정시장가액비율 80%나 세율 완전 일원화처럼 2028년 시행 예정인 조항들이 이번 논의에서 함께 손질될지.
• 2027년 6월 1일 과세분부터 적용되는 만큼, 비거주 1주택자라면 지금부터 실거주 요건을 채울 방법이 있는지 따져볼 시점이라는 점.

이 글은 위 '출처'로 표시한 공개 보도와 정책브리핑 자료를 근거로 nuloq가 AI 도구의 도움을 받아 직접 분석해 작성했습니다. 투자·법률 판단의 근거가 아니라 정보 제공이 목적이며, 내용은 작성 시점(2026년 8월 23일) 기준입니다. 이후 사실관계가 바뀌거나 오류가 확인되면 정정합니다.