종부세 기본공제 14억 원, 다주택자는 80%로 — 2026 세제개편 숫자로 보기

부동산·증시를 함께 점검한 날, 정부가 내놓은 2026 세제개편안 — 그 안에 담긴 진짜 계산법을 숫자로 풀어본다.

무슨 일인가

이재명 대통령이 7박11일 동안의 미국·남미 순방을 마치고 8월 3일 귀국하자마자 청와대로 이동해 부동산·주식시장 점검회의를 주재했다. 오후 3시에 시작한 회의는 한성숙 국무총리와 국토교통부·금융위원회 등 관계 부처 장관, 청와대 참모들이 참석한 가운데 오후 10시 30분까지 총 7시간 30분 동안 이어졌다. 같은 날 정부는 세제발전심의위원회를 열어 2026 세제개편안을 확정·발표했다. 핵심은 종합부동산세(종부세)를 비롯한 보유세 강화다 — 1주택 실거주자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 올리되, 다주택자와 고가주택 보유세는 큰 폭으로 강화하는 '선택적 증세' 구조다. 이번 개편으로 정부가 예상하는 세수 증가분은 3.4조 원이다.

왜 지금인가 — 부동산과 증시를 함께 보는 이유

두 시장을 한 회의에서 다룬 데는 배경이 있다. 이재명 정부는 출범 이후 서울 집값 과열 압력을 낮추기 위해 국민에게 "부동산 대신 증시"를 거듭 독려해 왔다. 지난 5월 당국이 삼성전자·SK하이닉스를 추종하는 2배 레버리지 상장지수펀드(ETF) 설립을 허용하면서 개인 투자자 자금이 대거 몰렸고, AI 투자 열풍과 맞물려 코스피는 한때 급등세를 탔다. 그러나 최근 반도체주 급락과 함께 변동성이 커졌고, 7월 말에는 서킷브레이커가 발동될 정도의 급락장도 겪었다. 블룸버그는 이를 두고 "코스피 불장을 이끈 이재명 브랜드가 레버리지 ETF로 시험대에 올랐다"고 평가했다.

문제는 증시가 흔들리면 돈이 다시 부동산으로 되돌아갈 수 있다는 점이다. 실제로 증시 조정 국면마다 "갈 곳 잃은 유동자금이 부동산으로 옮겨갈 수 있다"는 우려가 나왔다. 정부가 하필 이 시점에 부동산 보유세를 강화한 것은, 증시 변동성이 자금의 부동산 회귀로 이어지는 통로를 미리 막아 두려는 포석으로 읽힌다.

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이번 개편의 뼈대는 '같은 값이면 주택 수가 아니라 총 주택가액을 기준으로 매긴다'는 원칙 전환이다.

고가 1주택자의 부담은 뚜렷하게 늘어난다. 강남 아리팍(전용 84㎡ 기준)의 종부세는 2026년 3,816만 원에서 2027년 6,142만 원으로 61% 뛴다는 추정이 나온다. 압구정현대는 공시가격이 70억 원까지 오르면 보유세가 연 5,000만 원 더 늘어난다는 보도도 있다. 강남3구·한강벨트 등 고가주택 밀집지의 보유세 증가율은 대체로 40~70%대로 집계된다. 반면 시가 약 20억 원(공시가격 14억 원) 이하 실거주 1주택자는 종부세 대상에서 아예 빠진다.

쟁점 — 엇갈리는 시선

야당인 국민의힘은 강하게 반발했다. "반도체 호황으로 역대 최대 초과세수를 걷는 정부가 3조 4천억 원을 더 걷겠다는 것"이라며, 공정시장가액비율 인상과 세액공제 한도 신설(장기보유 공제 축소)을 근거로 "더 걷고 덜 주며 생색만 내는 양두구육 개편"이라고 비판했다. 여당인 더불어민주당은 아직 공식 논평을 내지 않은 채 신중한 태도를 보이고 있다.

전문가들의 시선은 또 다르다. 다수는 보유세만 강화해서는 부동산 시장이 정상화되지 않는다고 지적한다. 오히려 거래세를 먼저 낮춰 매물이 시장에 돌게 해야 한다는 의견이 많다. 실제로 정부는 다주택자 양도소득세 중과를 재개했다가 석 달 만에 세율을 낮춰 '퇴로'를 열어줬는데, 이는 보유는 무겁게 하되 매도는 숨통을 틔워주려는 상반된 신호로 읽히며 정책 일관성 논란을 낳고 있다.

맥락을 넓혀 보면 이번 개편은 낯선 방향 전환이 아니다. 종부세는 2005년 노무현 정부가 처음 도입했고, 문재인 정부는 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올리려다 조세 저항에 부딪혔다 — 이는 정권교체 요인 중 하나로도 꼽힌다. 윤석열 정부는 출범 직후 공시가격을 2021년 수준으로 되돌리며 부담을 낮췄다. 이재명 정부의 이번 개편은 다시 강화 쪽으로 진자를 되돌리는 셈이지만, '주택 수'가 아닌 '총 주택가액'을 과세 기준으로 삼는다는 점에서 과거 개편들과는 설계 자체가 다르다.

앞으로 — 국회 통과와 시장의 반응

이 개편안이 실제 효력을 가지려면 국회를 통과해야 한다. 국회를 통과하면 고가 1주택자의 보유세 인상분은 2027년 말부터 체감되고, 종부세 세율 체계 자체의 개편과 공정시장가액비율 차등 적용은 2028년부터 단계적으로 시행된다.

시장이 지켜볼 지점은 두 가지다. 거래세 완화 없이 보유세만 강화하면 매물 잠김이 오히려 심해질 수 있다는 우려가 현실화할지, 그리고 정부의 이번 조치가 증시 변동성 속에서 자금이 다시 부동산으로 쏠리는 흐름을 실제로 억제할 수 있을지다. 부동산과 증시를 한 회의, 한 세제개편안으로 묶어 다룬 이재명 정부의 실험은 이제부터 시험대에 오른다.

이 글은 위 출처로 밝힌 보도와 정부 발표 자료를 토대로 nuloq가 AI 도구의 도움을 받아 직접 분석해 작성했습니다. 투자·법률·의료 판단의 근거가 아니라 정보 제공이 목적이며, 내용은 작성 시점(2026년 8월 4일) 기준입니다. 이후 사실관계가 바뀌거나 오류가 확인되면 본문을 정정합니다.