서울 집값 75주 연속 상승, 금리 올려도 안 꺾였다 — 8월 세제개편 승부수

금리를 올려도 꺾이지 않는 집값 앞에서, 정부가 세금 전면개편이라는 마지막 카드를 꺼내 들었습니다.

무슨 일인가

정부가 주택 취득부터 보유, 양도에 이르는 세제 전 과정을 실거주자 중심으로 다시 짜는 '부동산 종합대책'을 7월 말~8월 초 발표할 예정입니다. 국토교통부와 기획재정부는 27일 추가 공개 토론회를 열어 막판 쟁점을 조율 중이며, 핵심은 보유세(종합부동산세·재산세)를 강화하는 대신 실거주 목적의 1주택자에게는 양도소득세 장기보유특별공제를 넓혀주는 구조입니다.

대책이 예고된 배경에는 좀처럼 꺾이지 않는 서울 집값이 있습니다. 한국부동산원이 7월 23일 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.27% 올라 75주 연속 상승했습니다. 화성 동탄·구리·용인 등 규제지역까지 상승폭이 커지는 이른바 '풍선효과'도 함께 나타나고 있습니다.

왜 지금이 분수령인가 — 금리를 올려도 안 꺾인 집값

이번 대책이 예사롭지 않은 이유는 타이밍에 있습니다. 한국은행 금융통화위원회는 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 올렸습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자, 지난해 5월 인하 이후 이어진 14개월 동결을 끝낸 결정입니다. 금통위원 7명 전원이 찬성했고, 인상 이유 중 하나로 집값 급등에 따른 금융안정 리스크를 명시했습니다.

세제 개편 카드 자체가 새롭지는 않습니다. 문재인 정부는 5년 임기 동안 26차례 넘는 부동산 대책을 내놓았고, 그 시기 서울 아파트값은 2020년 6월부터 2022년 1월까지 85주 연속 상승이라는 역대 최장 기록을 세웠습니다. 지금의 75주 상승은 그 기록에 불과 10주 차이로 다가서 있습니다. '대책을 낼수록 오히려 오른다'는 학습된 회의론이 이번 대책에도 그림자를 드리우는 이유입니다.

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그래도 두 시기의 처방은 다릅니다. 문재인 정부의 대책이 주로 다주택자 대출 규제와 거래 억제에 집중됐다면, 이번 개편은 '보유냐 실거주냐'라는 세제의 뼈대 자체를 바꾸려 합니다. 지금까지는 오래 보유하기만 하면 양도세를 깎아주는 장기보유특별공제가 다주택자에게도 유리하게 작용했는데, 이를 실제 거주 기간 중심으로 다시 설계하겠다는 것이 이번 대책의 핵심 아이디어입니다.

국제적으로 보면 한국의 다주택 취득 규제는 중간 수준입니다. 조정대상지역에서 2주택자는 취득세 8%를 냅니다. 반면 싱가포르는 내국인도 2주택째부터 20%의 추가구매자 인지세(ABSD)에 기본 인지세를 더해 10억원 주택 기준 약 24%(2억 4000만 원)를 현금으로 내야 하고, 영국 런던에서도 다주택 인지세 가산으로 실효세율이 12~13%(약 1억 3000만 원)에 달합니다. 한국이 '보유세 강화'로 방향을 트는 것은 취득 단계보다 보유 단계에서 이 국제 격차를 좁히려는 시도로 읽을 수 있습니다.

쟁점 — 보유세를 올리면 무엇이 문제인가

찬성 쪽은 보유세 강화가 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호한다고 봅니다. 그동안 '똘똘한 한 채'로 불리며 고가 1주택자에게 돌아갔던 세제 혜택을 줄이고, 그 자리에 실제로 거주하는 사람을 위한 감면을 넣겠다는 논리입니다.

반대로 신중론자들은 보유세 강화가 '퇴로' 없이 이뤄지면 부작용이 크다고 지적합니다. 보유세만 올리고 양도세 부담을 그대로 두면 다주택자가 집을 팔 유인이 줄어 오히려 매물이 잠기고, 늘어난 세 부담이 전세·월세 가격으로 전가될 수 있다는 우려입니다. "보유세를 높이려면 팔고 나갈 퇴로를 열어줘야 한다"—즉 양도세를 동시에 낮춰줘야 한다는 의견이 부동산 전문가들 사이에서 나오는 이유입니다.

앞으로 — 8월 대책에서 무엇을 봐야 하나

• 보유세 인상분이 종합부동산세인지 재산세인지, 인상 폭은 어느 정도인지
• 장기보유특별공제에서 '거주' 요건이 얼마나 강화되는지 — 공제율이 보유기간 대신 거주기간에 얼마나 연동되는지가 다주택자의 매도 유인을 좌우합니다
• 8월 발표 이후에도 상승세가 이어진다면, 85주라는 문재인 정부 최장 기록을 넘어설지 여부

이번 대책이 '보유세 강화 + 실거주자 양도세 완화'라는 주고받기 구조를 분명히 한다면, 다주택자의 매물 출회를 유도해 공급 측면에서 효과를 낼 가능성이 있습니다. 반대로 보유세만 강화되고 퇴로가 막힌 채로 발표된다면, 매물 잠김과 전월세 전가라는 부작용이 먼저 나타날 수 있습니다. 무주택 실수요자에게는 '실거주 중심' 개편이 유리한 신호지만, 정작 살 집을 구하는 시점의 공급 여건이 개선되지 않으면 세제 개편만으로는 체감 효과가 제한적일 수 있습니다.

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