首尔全租金史上首破7亿韩元 — 入住量腰斩敲响的警钟

用数据拆解首尔全租市场 — 为什么偏偏是现在突破7亿韩元。

发生了什么

据KB不动产7月27日发布的"月度住宅价格动向"，首尔公寓平均全租金价格达到7.0458亿韩元，为有统计以来首次突破7亿韩元关口。较上月(6.9619亿韩元)上涨839万韩元，较去年同期(6.4944亿韩元)上涨5514万韩元(8.5%)，涨幅为2022年5月(10.2%)以来最高。

买卖价格也在同步走高。截至7月13日，首尔公寓平均买卖价格为15.949亿韩元，较今年1月(15.2162亿韩元)半年内上涨7328万韩元。地区差距依然明显：江南11区平均为19.779亿韩元，江北14区平均为11.688亿韩元。

为何重要 — 供给悬崖的结构性背景

这轮全租金上涨很难简单归结为"需求过热"，因为供给本身在减少。今年1至5月首尔公寓新增入住量仅为1.069万户，较去年同期(2.0702万户)骤减48.4%。今年全年入住量预计也将同比减少40%至50%，仅在1.6万户左右。

供给减少并非一朝一夕。2020至2022年间，预售限价、建筑成本飙升与加息叠加，导致重建项目和民间预售接连延期或取消，这一冲击在2至3年的滞后后，正演变为如今的入住悬崖。国土交通部在与首尔市的公开交锋中也解释称，"租赁市场的不稳定并非政策失败，而是2022至2024年开工量减少、项目融资(PF)危机与建筑成本飙升叠加的结果"。

用数据看

把全租金上涨和入住量下滑这两条曲线并排来看，就能一目了然市场为何会有如此反应。

重建、再开发带来的搬迁需求也在挤压全租市场——再开发活跃的地区，集中搬迁的住户会同时涌入全租市场，推高局部房价。

更值得关注的是，涨势已蔓延至"郊区"。江北、江西、冠岳、九老、衿川、芦原、道峰、恩平、中浪等首尔郊区9个区6月的平均全租金全部超过了文在寅政府时期的峰值。江西区达到5.0475亿韩元，为2011年1月以来首次突破5亿韩元，比文在寅政府末期峰值（4.3217亿韩元，2022年1月）高出16.8%。冠岳区也达到5.1138亿韩元，比当时峰值（4.6552亿韩元，2021年6月）高出约5000万韩元。6月首尔公寓全租金环比涨幅（1.37%）为2013年10月以来最高。

争议焦点 — 政策失败，还是供给不足

在这一点上，政府与首尔市的看法出现分歧。国土交通部坚持认为根本原因是结构性供给不足，短期内难以逆转。租户团体和部分舆论则批评政府"对策出台太慢"——涨势已十分明显，但税制改革方案与综合房地产对策要到8月底才会出台，这期间的负担全部落在租户身上。

总统室经济增长首席秘书河俊卿表示，"将尽快公布租赁对策，同时准备扩大供给和青年租金支援方案"。不过首尔市更强调因地制宜的对策，比如提前释放重建搬迁腾出的全租房源，而中央政府则更偏重税制和金融手段，双方在解决方案的着力点上仍有一定差异。

接下来 — 对租户意味着什么

眼下8月一过又将迎来新一轮入住悬崖，短期内全租金难以回落。若政府对策仍以税制、金融支持为主，上涨压力可能会持续到2027至2028年新增供给真正落地为止。反之，若8月底的对策中包含加快重建审批、提前供应公共租赁住房等实质性供给举措，涨幅或将趋缓。

对租户而言，提前续约的压力正在加大（这也是提前签约增多的原因之一），也需要根据连郊区都在上涨的行情重新规划预算。全租贷款依赖度较高的家庭，还需留意利率变动带来的利息负担增加。

本文是nuloq基于上述"来源"中列出的公开报道与官方数据，借助AI工具独立完成的分析文章，仅供信息参考，不构成投资、法律或医疗建议，内容反映2026年8月1日撰写时的情况。若发现事实性错误，我们会及时更正。