韩国综合不动产税改革：自住抵扣涨至14亿韩元，非自住降至9亿

一个数字，决定了你的房子要交多少税——2026年韩国综合不动产税改革的内幕。

发生了什么

企划财政部8月3日公布的2026年税制改革方案，核心是在综合不动产税(综不税)的征税标准中首次引入"是否自住"这一维度。在"一世带一住宅"人群中，实际居住在该房产中的业主，基本抵扣额将从公示价格12亿韩元上调至14亿韩元；而虽然只拥有一套住房、却居住在别处的"非自住"业主，抵扣额则从12亿韩元下调至9亿韩元，与拥有多套住房的业主适用相同的抵扣标准。

与此同时，公允市场价值比率将从60%上调至70%(拥有三套以上住房者最高上调至80%)，长期持有特别抵扣也从"持有10年(40%)+居住10年(40%)"的合并计算方式，改为以居住年限为主的"居住满10年抵扣30%"方式。新规将从2027年6月1日的征税基准日起首次适用，税率完全统一、公允市场价值比率上调至80%等部分条款则延后至2028年实施。

为何是现在——背景

综合不动产税是2005年卢武铉政府以缓解财产不平等为名引入的税种，此后随政权更替，其性质大幅摇摆。文在寅政府对多套房主大幅加税，最高税率一度达到6.0%；尹锡悦政府则反其道而行——将公允市场价值比率从95%降至60%，基本抵扣额从6亿韩元上调至9亿韩元，并推动废除多套房重课税率(1.2%至6.0%)，实质上把综合不动产税拉回到文在寅政府之前的水平。

此次改革是这条轨迹上的又一次转向，试图把征税标准从"拥有几套房"转变为"是否真的住在这套房子里"，这一转向也与政府的财政需求相关——政府估算，此次改革整体带来的税收效应约为3.4万亿韩元。

用数字看改革

这次改革对自住者和非自住者的冲击力度并不对等：自住一套房业主的基本抵扣额上调16.7%，而非自住一套房业主的抵扣额却下调25%，两者绝对金额相差高达5亿韩元——也就是说，即便同属"一套房业主"，这次改革的实际冲击几乎都落在了非自住者身上。

那么，这样的持有税水平在国际上算重吗？韩国的房地产实际税率仅为0.17%，只有美国(1.54%)的九分之一、日本(1.4%)的八分之一、英国(1.1%)的六分之一。持有税占GDP的比重上，韩国也只有0.6%，远低于英国(3.3%)、美国(2.8%)和日本(2.1%)。

由此可见，从国际比较来看，把这次改革称为"加税"其实高估了韩国持有税的真实水平——它依然偏低。更值得关注的是税制结构：美国、英国、日本采用的是比例税率而非累进税率，而且通常以住房的实际使用状态(第二套住宅、空置房等)而非拥有套数作为征税依据。这次改革试图从"套数"转向"是否居住"，某种意义上正是在向这些海外制度靠拢。

争议焦点——各方观点不一

方案公布后，法制处国民参与立法中心收到的反对意见已超过1万条。反对的核心在于"自住"这一标准过于僵化——因异地调动、海外派驻、子女学区、赡养父母等不得已原因而无法住在自己名下唯一住房里的"刚需一套房主"，也会被套用与多套房主相同的抵扣标准。"不要把只有一套房的普通市民当作征税靶子"，是反对意见中最常见的声音。

而政府的逻辑则不同：不居住的住房持有，投资和资产积累的属性更强，因此保护真正自住者和纠正对非自住者的变相优待，其实是同一原则的两面。执政党内部也存在温差——新任党代表金玟锡公开表示，对非自住一套房主加税"需要补充完善"。专家们的评价则大多集中在"方向上认同，但对细节设计和政策可预期性感到不安"。

接下来——需要关注什么

8月23日，政府与执政党召开金玟锡就任党代表后首次高层党政协商会议，就该方案展开讨论，目标是在8月底前完成党政间的最终协调。诸如把综不税与财产税合并计算的持有税负担上限从150%上调至200%的计划已被撤回，转而倾向维持现行150%上限——反弹最大的条款正在被逐一修正。

• 是否会为非自住一套房主新设例外条款(异地工作、海外派驻、赡养老人等)——如果设立，税收抵触情绪会缓解，但"是否居住"这一标准本身的约束力也会随之减弱。
• 原定2028年实施的公允市场价值比率80%、税率完全统一等条款，是否会在这轮讨论中一并调整。
• 由于新规将从2027年6月1日征税基准日起适用，非自住一套房主从现在起就该考虑是否有办法满足自住条件。

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