Grundsteuerreform in Südkorea: 1,4 Mrd. Won Freibetrag für Eigennutzer, 900 Mio. für Abwesende

Eine einzige Zahl entscheidet jetzt, wie viel Steuer ein Zuhause kostet — ein Blick hinter Südkoreas Grundsteuerreform 2026.

Was ist passiert

Im Zentrum der am 3. August vorgestellten Steuerreform 2026 steht ein neues Kriterium für die umfassende Grundsteuer (Jongbutse): ob der Eigentümer tatsächlich selbst in seiner Immobilie wohnt. Für Haushalte, die ihre einzige Immobilie selbst bewohnen, steigt der Freibetrag auf den amtlich festgestellten Wert von 1,2 auf 1,4 Milliarden Won. Für Eigentümer einer einzigen Immobilie, die anderswo wohnen, sinkt der Freibetrag dagegen von 1,2 Milliarden auf 900 Millionen Won — damit werden sie steuerlich wie Mehrfacheigentümer behandelt.

Zusätzlich steigt der für die Steuerbemessung verwendete Marktwertfaktor von 60 auf 70 % (bei drei oder mehr Immobilien bis zu 80 %), und der Abschlag für langfristigen Besitz wird von einer Formel aus Besitzdauer (bis zu 40 %) plus Wohndauer (bis zu 40 %) auf ein Modell umgestellt, das vor allem auf tatsächlicher Wohndauer beruht (30 % nach zehn Jahren Eigennutzung). Die Änderungen sollen erstmals für Steuerbescheide ab dem 1. Juni 2027 gelten, einzelne Punkte — etwa die vollständige Vereinheitlichung der Steuersätze und der 80-%-Marktwertfaktor — erst ab 2028.

Warum jetzt — der Hintergrund

Die umfassende Grundsteuer wurde 2005 unter Präsident Roh Moo-hyun eingeführt, um vermögensbedingte Ungleichheit im Wohnungsmarkt zu dämpfen. Seither hat sich ihr Charakter mit jeder Regierung stark verändert. Unter Präsident Moon Jae-in wurden die Sätze für Mehrfacheigentümer deutlich angehoben, auf bis zu 6,0 %. Präsident Yoon Suk-yeols Regierung drehte den Kurs komplett um: Sie senkte den Marktwertfaktor von 95 auf 60 %, hob den Grundfreibetrag von 600 auf 900 Millionen Won an und trieb die Abschaffung des Mehrfachbesitz-Zuschlags (1,2–6,0 %) voran — im Ergebnis wurde die Steuer faktisch auf das Niveau vor Moon zurückgedreht.

Die aktuelle Reform ist eine weitere Kurskorrektur auf diesem Weg: Der Maßstab soll sich von „Wie viele Immobilien besitzt jemand" zu „Wohnt jemand tatsächlich dort" verschieben. Das hängt auch mit dem Finanzbedarf zusammen — die Regierung schätzt den gesamten Steuereffekt der Reform auf rund 3,4 Billionen Won.

Die Zahlen

Die Reform trifft Eigennutzer und Abwesende unterschiedlich stark. Der Freibetrag für Eigennutzer steigt um 16,7 %, während er für abwesende Alleineigentümer um 25 % sinkt — ein absoluter Unterschied von 500 Millionen Won. Selbst innerhalb der Gruppe der Alleineigentümer trifft die Reform also fast ausschließlich diejenigen, die nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen.

Wie hoch ist diese Grundsteuer im internationalen Vergleich wirklich? Südkoreas effektiver Steuersatz liegt bei 0,17 % — ein Neuntel des US-Satzes (1,54 %), ein Achtel des japanischen (1,4 %) und ein Sechstel des britischen (1,1 %). Auch gemessen am BIP-Anteil liegt Südkorea mit 0,6 % weit hinter Großbritannien (3,3 %), den USA (2,8 %) und Japan (2,1 %).

International betrachtet bleibt Südkoreas Grundsteuerlast also insgesamt niedrig — „Steuererhöhung" trifft es daher nur bedingt. Aufschlussreicher ist die Struktur: USA, Großbritannien und Japan verwenden flache statt progressiver Sätze und besteuern in der Regel nach tatsächlicher Nutzung — Zweitwohnsitze, Leerstand — statt nach der reinen Anzahl der Immobilien. Dass Südkorea nun von der Anzahl zur Wohnsitzfrage wechselt, nähert das System also diesen ausländischen Modellen an.

Der Streit — gegensätzliche Sichtweisen

Nach der Ankündigung gingen über 10.000 ablehnende Stellungnahmen beim Gesetzgebungsportal der Regierung ein. Der Kernvorwurf betrifft die starre „Eigennutzungs"-Regel: Alleineigentümer, die aus zwingenden Gründen nicht in ihrer eigenen Immobilie leben können — Versetzung, Auslandseinsatz, Schuleinzugsgebiet der Kinder, Pflege der Eltern —, würden wie Mehrfacheigentümer behandelt. „Macht Bürger mit nur einer Wohnung nicht zur Zielscheibe der Besteuerung", lautet der häufigste Einwand.

Die Regierung argumentiert dagegen: Der Besitz einer nicht selbst bewohnten Immobilie habe eher Investmentcharakter, daher seien Schutz der Eigennutzer und Abbau von Vorteilen für Abwesende zwei Seiten desselben Prinzips. Auch in der Regierungspartei gibt es Uneinigkeit — der neue Parteichef Kim Min-seok erklärte öffentlich, die verschärfte Besteuerung abwesender Alleineigentümer „müsse nachgebessert werden". Die meisten Fachleute stimmen der Richtung zu, äußern aber Zweifel an den Details und der Planbarkeit.

Wie geht es weiter

Regierung und Regierungspartei berieten am 23. August erstmals unter Kim Min-seoks neuer Führung über den Plan, mit dem Ziel, die Abstimmung bis Ende August abzuschließen. Umstrittene Punkte werden nacheinander revidiert: Die geplante Anhebung der kombinierten Steuerobergrenze (Grundsteuer plus Vermögensteuer) von 150 auf 200 % wurde offenbar fallengelassen, die aktuelle Grenze von 150 % soll bestehen bleiben.

• Ob neue Ausnahmen für abwesende Alleineigentümer eingeführt werden (Versetzung, Auslandseinsatz, Pflege) — je breiter diese gefasst sind, desto geringer der Widerstand, aber desto schwächer wirkt der Wohnsitz-Maßstab selbst.
• Ob eigentlich erst für 2028 geplante Punkte — der 80-%-Marktwertfaktor, die vollständige Vereinheitlichung der Sätze — in dieser Runde mit verhandelt werden.
• Da die Regeln erstmals für Bescheide ab dem 1. Juni 2027 gelten, sollten abwesende Alleineigentümer schon jetzt prüfen, ob sie die Wohnsitzvoraussetzung noch erfüllen können.

Dies ist eine eigenständige Analyse von nuloq auf Basis der oben unter "Quellen" genannten Berichte und offiziellen Angaben, erstellt mit Unterstützung von KI-Werkzeugen. Der Beitrag dient ausschließlich der Information, nicht als Anlage- oder Rechtsberatung, und gibt den Stand vom 23. August 2026 wieder. Bei neuen Fakten oder festgestellten Fehlern wird der Text korrigiert.