Seouls Immobilienpreise steigen 75 Wochen in Folge — Südkoreas Steuerreform im August

Selbst eine Zinserhöhung konnte Südkoreas Immobilienmarkt nicht abkühlen — jetzt spielt die Regierung ihre letzte Karte: eine komplette Neufassung des Steuerrechts für Wohnimmobilien.

Was ist passiert

Südkoreas Regierung bereitet einen "umfassenden Immobilienplan" vor, der Ende Juli oder Anfang August vorgestellt werden soll und die gesamte Steuerkette — Erwerb, Halten, Veräußerung — auf Eigennutzung ausrichtet. Das Bauministerium und das Finanzministerium halten am 27. eine weitere öffentliche Debatte ab, um letzte Streitpunkte zu klären. Kern des Plans ist ein Tauschgeschäft: höhere Grundsteuern (die umfassende Immobiliensteuer und die reguläre Grundsteuer) im Gegenzug für einen erweiterten Freibetrag bei der Veräußerungsgewinnsteuer für Menschen, die tatsächlich in ihrer einzigen Wohnung leben.

Hintergrund des Plans ist ein Wohnungsmarkt, der sich einfach nicht abkühlen lässt. Laut dem wöchentlichen Bericht des Korea Real Estate Board vom 23. Juli stiegen die Verkaufspreise für Wohnungen in Seoul gegenüber der Vorwoche um 0,27% — die 75. Woche in Folge mit Preisanstieg. Ein "Ballon-Effekt" lässt die Preise inzwischen auch in regulierten Trabantenstädten wie Dongtan, Guri und Yongin stärker steigen.

Warum das ein Wendepunkt ist — eine Zinserhöhung ohne Wirkung

Ungewöhnlich an dieser Runde ist das Timing. Der geldpolitische Ausschuss der Bank of Korea hat den Leitzins am 16. Juli von 2,50% auf 2,75% angehoben — ein Plus von 0,25 Prozentpunkten und die erste Erhöhung seit dreieinhalb Jahren (Januar 2023). Damit endeten 14 Monate ohne Änderung, die auf eine Zinssenkung im Mai des Vorjahres gefolgt waren. Alle sieben Ausschussmitglieder stimmten dafür, und als einen Grund nannte die Notenbank ausdrücklich das Finanzstabilitätsrisiko durch die stark steigenden Immobilienpreise.

Eine Steuerreform als Instrument ist an sich nichts Neues. Die Regierung von Moon Jae-in verabschiedete während ihrer fünfjährigen Amtszeit mehr als 26 Immobilienmaßnahmen — in dieser Zeit stiegen die Wohnungspreise in Seoul von Juni 2020 bis Januar 2022 einen Rekord von 85 Wochen in Folge. Die aktuelle Serie von 75 Wochen liegt nur zehn Wochen unter diesem Rekord. Genau deshalb wirft die gelernte Skepsis — "je mehr Maßnahmen, desto stärker steigen die Preise" — auch einen Schatten auf diesen Plan.

Die Zahlen im Überblick

Trotzdem verschreiben die beiden Epochen unterschiedliche Medizin. Die Maßnahmen unter Moon zielten vor allem auf Kreditlimits und Transaktionsbeschränkungen für Mehrfachbesitzer. Diese Reform will dagegen das Grundgerüst des Steuersystems selbst ändern — Halten versus tatsächliches Wohnen. Bislang begünstigte der langfristige Freibetrag, der die Veräußerungssteuer allein fürs lange Halten senkt, auch Mehrfachbesitzer. Die neue Idee: den Freibetrag stattdessen an die tatsächliche Wohndauer koppeln.

Im internationalen Vergleich liegen Koreas Beschränkungen für Mehrfachbesitz im Mittelfeld. Wer in einer regulierten Zone eine zweite Wohnung kauft, zahlt 8% Erwerbsteuer. Singapur dagegen verlangt selbst von eigenen Staatsbürgern ab der zweiten Immobilie eine zusätzliche Käufer-Stempelsteuer (ABSD) von 20%, die zusammen mit der Basissteuer bei einer Immobilie im Gegenwert von rund 1 Milliarde Won (ca. 700.000 €) etwa 24% (rund 240.000 €) in bar kostet. In London treibt ein Aufschlag für Mehrfachbesitz den effektiven Satz auf 12 bis 13% (rund 90.000 €). Koreas Kurswechsel hin zu höheren Haltesteuern lässt sich als Versuch lesen, diese internationale Lücke eher beim Halten als beim Erwerb zu schließen.

Der Streitpunkt — was an höheren Grundsteuern problematisch ist

Befürworter argumentieren, höhere Haltesteuern bremsten spekulative Nachfrage und schützten echte Käufer mit Eigenbedarf. Die Logik: die Steuervorteile zurückfahren, die lange Zeit an Besitzer teurer Einzelwohnungen gingen — die sogenannte "eine kluge Wohnung"-Strategie —, und die Entlastung stattdessen zu Menschen umlenken, die tatsächlich in ihrer Wohnung leben.

Skeptiker halten dagegen, dass eine Anhebung der Haltesteuer ohne "Ausstiegsrampe" nach hinten losgeht. Steigt die Haltesteuer, während die Veräußerungssteuer unverändert bleibt, sinkt für Mehrfachbesitzer der Anreiz zu verkaufen — statt mehr Angebot entsteht eher eine Blockade, und die höhere Steuerlast kann auf Jeonse- und Monatsmieten abgewälzt werden. Deshalb argumentieren Immobilienexperten zunehmend: "Wer die Haltesteuer anhebt, muss auch einen Ausweg öffnen" — sprich, gleichzeitig die Veräußerungssteuer senken.

Was als Nächstes kommt — worauf im August-Plan zu achten ist

• Ob die höhere Haltesteuer bei der umfassenden Immobiliensteuer oder der regulären Grundsteuer ansetzt und wie groß die Erhöhung ausfällt
• Wie stark die Wohnsitz-Voraussetzung beim langfristigen Freibetrag verschärft wird — wie eng die Höhe des Freibetrags an die tatsächliche Wohndauer statt an die reine Besitzdauer gekoppelt ist, entscheidet darüber, wie stark der Verkaufsanreiz für Mehrfachbesitzer wirklich ist
• Ob die Preise nach der August-Ankündigung weiter steigen — und ob sie am Ende den Moon-Ära-Rekord von 85 Wochen übertreffen

Verankert der Plan klar einen Tausch — höhere Haltesteuern gegen eine leichtere Veräußerungssteuer für Eigennutzer —, könnte das Mehrfachbesitzer zum Verkauf bewegen und das Angebot entlasten. Steigt die Haltesteuer dagegen allein, ohne Ausstiegsrampe, könnten zuerst blockiertes Angebot und auf Mieten abgewälzte Kosten sichtbar werden. Für Mieter und Erstkäufer ist eine auf Eigennutzung ausgerichtete Reform grundsätzlich ein positives Signal — verbessert sich das tatsächliche Wohnungsangebot bis zu ihrem Kaufzeitpunkt aber nicht, dürfte die Steuerreform allein nur begrenzte spürbare Wirkung entfalten.

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