Südkoreas Grundsteuerreform 2026: Freibetrag auf 1,4 Mrd. Won, Mehrfacheigentümer zahlen bis zu 80%

Am selben Tag, an dem die Regierung Immobilien- und Aktienmarkt gemeinsam prüfte, stellte sie ihre Steuerreform 2026 vor — die eigentliche Rechnung dahinter, in Zahlen.

Was ist passiert

Präsident Lee Jae-myung kehrte am 3. August nach elf Tagen Reise durch die USA und Lateinamerika nach Seoul zurück und leitete noch am selben Tag im Präsidialamt eine Sitzung zu Immobilien- und Aktienmarkt. Die um 15 Uhr begonnene Sitzung dauerte mit Premierministerin Han Seong-sook, Ministern aus dem Bau- und dem Finanzministerium sowie Beratern des Präsidialamts bis 22:30 Uhr — insgesamt siebeneinhalb Stunden. Am selben Tag verabschiedete das Steuerentwicklungsgremium der Regierung die Steuerreform 2026. Kernstück ist eine verschärfte umfassende Grundsteuer: Der Freibetrag für selbstnutzende Eigentümer einer Wohnung steigt von 1,2 auf 1,4 Milliarden Won, während die Steuerlast für Mehrfacheigentümer und hochpreisige Immobilien deutlich zunimmt — eine gezielte Steuererhöhung. Die Regierung erwartet dadurch 3,4 Billionen Won zusätzliche Einnahmen.

Warum jetzt — Immobilien und Aktien als ein Problem betrachtet

Dass beide Märkte in derselben Sitzung behandelt wurden, hat einen Grund. Seit ihrem Amtsantritt drängt die Regierung Lee die Bevölkerung wiederholt dazu, statt in Immobilien lieber in Aktien zu investieren, um den Preisdruck auf Seouler Wohnungen zu senken. Im Mai ließen die Aufsichtsbehörden rund ein Dutzend zweifach gehebelte ETFs auf Samsung Electronics und SK Hynix zu; Privatanlegergelder strömten hinein, befeuert vom KI-Investmentboom, und der KOSPI legte zeitweise rasant zu. Zuletzt sorgte jedoch ein Ausverkauf bei Halbleiteraktien für stark steigende Volatilität, Ende Juli kam es sogar zu Kurseinbrüchen mit ausgelösten Handelsunterbrechungen. Bloomberg kommentierte, die "Marke Lee Jae-myung", die die KOSPI-Rally getragen habe, werde nun durch gehebelte ETFs auf die Probe gestellt.

Das Problem: Gerät der Aktienmarkt ins Wanken, könnte das Kapital zurück in Immobilien fließen. Tatsächlich wurde bei jeder Marktkorrektur gewarnt, heimatlos gewordenes Kapital könne in den Wohnungsmarkt zurückwandern. Dass die Regierung ausgerechnet jetzt die Grundsteuer verschärft, lässt sich als vorbeugender Schritt lesen — um genau diesen Rückkanal zu schließen.

Die Zahlen dahinter

Das Grundgerüst der Reform ist ein Prinzipienwechsel: Nicht mehr die Zahl der Wohnungen, sondern ihr Gesamtwert entscheidet über die Steuer.

Besonders spürbar wird die Last für hochpreisige Einzelwohnungen. Für eine Referenzwohnung in Gangnam (Arifac, 84 m²) wird die Grundsteuer laut Schätzung von 38,16 Millionen Won 2026 auf 61,42 Millionen Won 2027 steigen — plus 61%. Für eine Wohnung im Komplex Apgujeong Hyundai könnte die Steuer laut Berichten um 50 Millionen Won pro Jahr steigen, sobald der amtliche Wert 7 Milliarden Won erreicht. In den drei wohlhabendsten Gangnam-Bezirken und entlang des Han-Flusses liegen die Steigerungen bei hochpreisigen Immobilien meist zwischen 40 und 70%. Selbstnutzer unter rund 2 Milliarden Won Marktwert (1,4 Milliarden Won amtlicher Wert) sind dagegen künftig ganz von der Steuer befreit.

Wo die Meinungen auseinandergehen

Die oppositionelle People Power Party protestiert scharf: Eine Regierung, die dank Halbleiterboom bereits Rekord-Mehreinnahmen einnehme, greife nun nach weiteren 3,4 Billionen Won. Mit Verweis auf den höheren Bewertungssatz und eine neue Obergrenze für Steuergutschriften (die den Abzug für Langzeitbesitzer kürzt) sprach die Partei von der "schlechtesten Reform aller Zeiten — mehr kassieren, weniger geben, und das als Wohltat verkaufen". Die regierende Demokratische Partei hat sich bislang zurückhaltend gezeigt und keine offizielle Stellungnahme abgegeben.

Fachleute sehen es wiederum anders. Viele argumentieren, dass eine verschärfte Grundsteuer allein den Markt nicht normalisiere — sinnvoller wäre, zunächst die Transaktionssteuer zu senken, um mehr Angebot in Bewegung zu bringen. Bemerkenswert: Die Regierung hatte die höhere Kapitalertragsteuer für Mehrfacheigentümer beim Verkauf erst wieder eingeführt, senkte den Satz aber nur drei Monate später erneut und öffnete damit eine "Ausstiegstür". Das sendet widersprüchliche Signale — schwere Last beim Halten, erleichterter Weg beim Verkauf — und befeuert die Debatte über die Konsistenz der Politik.

Im größeren Rahmen betrachtet ist diese Reform kein neuer Kurs, sondern ein bekanntes Pendel. Die umfassende Grundsteuer wurde 2005 unter Präsident Roh Moo-hyun eingeführt. Die Regierung Moon Jae-in versuchte später, die Bewertungsquote auf 90% zu treiben, was massiven Steuerwiderstand auslöste — ein Faktor, der auch für den späteren Machtwechsel mitverantwortlich gemacht wird. Die Regierung Yoon Suk-yeol setzte die amtlichen Werte danach auf das Niveau von 2021 zurück und senkte damit die Last. Lees Reform lässt das Pendel nun wieder in Richtung Verschärfung ausschlagen — doch die Umstellung auf ein wertbasiertes statt anzahlbasiertes System markiert im Vergleich zu früheren Reformen einen echten Konzeptwechsel.

Was als Nächstes kommt — Abstimmung und Marktreaktion

Damit die Reform in Kraft tritt, muss sie noch die Nationalversammlung passieren. Wird sie verabschiedet, wären höhere Grundsteuern für hochpreisige Einzelwohnungen erstmals Ende 2027 spürbar, während die grundlegende Umstellung der Steuersatzstruktur und die gestaffelten Bewertungssätze ab 2028 schrittweise in Kraft treten.

Zwei Punkte lohnen die Beobachtung: Ob eine verschärfte Grundsteuer ohne gleichzeitige Entlastung der Transaktionssteuer den sogenannten Lock-in-Effekt — das Zurückhalten von Verkaufsangeboten — tatsächlich verstärkt. Und ob diese Maßnahme den Rückfluss von Kapital in Immobilien bei anhaltender Aktienmarktvolatilität wirklich bremsen kann. Nachdem die Regierung Lee Wohnungs- und Aktienmarkt in einer Sitzung und einer Steuerreform gebündelt hat, steht nun ihr Experiment selbst auf dem Prüfstand.

Dieser Beitrag ist eine eigenständige Analyse von nuloq auf Basis der unter Quellen genannten Berichte und offiziellen Regierungsunterlagen, erstellt mit Unterstützung von KI-Werkzeugen. Er dient ausschließlich der Information und ist keine Anlage-, Rechts- oder Gesundheitsberatung; der Stand entspricht dem Zeitpunkt der Erstellung (4. August 2026). Bei geänderten Fakten oder festgestellten Fehlern korrigieren wir den Text.