Seoul: Jeonse-Kaution erstmals über 700 Mio. Won – Wohnungsangebot bricht ein

Der Seouler Jeonse-Markt in Zahlen — warum die Marke von 700 Millionen Won gerade jetzt fällt.

Was ist passiert

Laut dem am 27. Juli veröffentlichten monatlichen Wohnpreisbericht von KB Real Estate stieg die durchschnittliche Jeonse-Kaution für Wohnungen in Seoul auf 704,58 Mio. Won – erstmals seit Beginn der Statistik über 700 Mio. Won. Das sind 8,39 Mio. Won mehr als im Vormonat (696,19 Mio. Won) und 55,14 Mio. Won (8,5 %) mehr als vor einem Jahr (649,44 Mio. Won) – der stärkste Anstieg seit Mai 2022 (10,2 %).

Auch die Kaufpreise ziehen an. Zum 13. Juli lag der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Seoul bei 1,5949 Mrd. Won, ein Plus von 73,28 Mio. Won seit Januar (1,5216 Mrd. Won) in nur sechs Monaten. Das Nord-Süd-Gefälle bleibt groß: Die elf südlichen Gangnam-Bezirke liegen im Schnitt bei 1,9779 Mrd. Won, die 14 nördlichen Bezirke bei 1,1688 Mrd. Won.

Warum das wichtig ist — der strukturelle Angebotseinbruch

Den Preisanstieg allein mit überhitzter Nachfrage zu erklären greift zu kurz, denn das Angebot selbst ist geschrumpft. Von Januar bis Mai wurden in Seoul nur 10.690 neue Wohnungen übergeben – 48,4 % weniger als im Vorjahreszeitraum (20.702 Einheiten). Für das Gesamtjahr wird ein Rückgang von 40–50 % auf rund 16.000 Einheiten erwartet.

Das kam nicht über Nacht. Preisdeckel bei Neubauverkäufen, explodierende Baukosten und steigende Zinsen trafen 2020–2022 zusammen und zwangen Sanierungsprojekte sowie private Bauträger, Vorhaben zu verschieben oder ganz zu stornieren. Diese Delle zeigt sich nun mit zwei bis drei Jahren Verzögerung als heutiger Angebotseinbruch. Auch das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr argumentiert im öffentlichen Schlagabtausch mit der Stadt Seoul, die Instabilität am Mietmarkt sei "keine Folge von Politikversagen, sondern des Zusammenspiels aus rückläufigen Baubeginnen 2022–2024, der Projektfinanzierungskrise und explodierenden Baukosten".

Die Zahlen im Überblick

Stellt man steigende Jeonse-Preise und sinkendes Wohnungsangebot nebeneinander, wird sofort klar, warum der Markt so reagiert.

Auch die Umzugsnachfrage durch Sanierungs- und Neubauprojekte belastet den Jeonse-Markt zusätzlich: In Bezirken mit reger Sanierungstätigkeit drängen umziehende Haushalte gebündelt auf den Jeonse-Markt und treiben die lokalen Preise weiter nach oben.

Besonders auffällig: Der Anstieg hat längst die Außenbezirke erreicht. In neun Außenbezirken Seouls – Gangbuk, Gangseo, Gwanak, Guro, Geumcheon, Nowon, Dobong, Eunpyeong und Jungnang – lag die durchschnittliche Jeonse-Kaution im Juni durchweg über dem Höchststand aus der Ära der vorherigen Moon-Regierung. Der Bezirk Gangseo erreichte 504,75 Mio. Won – erstmals seit Januar 2011 über 500 Mio. Won und 16,8 % über dem damaligen Höchststand von 432,17 Mio. Won (Januar 2022). Gwanak kletterte auf 511,38 Mio. Won, rund 50 Mio. Won über dem eigenen Höchststand von 465,52 Mio. Won (Juni 2021). Der monatliche Anstieg der Jeonse-Preise in Seoul im Juni (1,37 %) war der stärkste seit Oktober 2013.

Streitpunkt — Politikversagen oder Angebotsmangel?

Hier gehen die Einschätzungen von Regierung und Stadt Seoul auseinander. Das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr besteht darauf, dass die Ursache ein strukturelles Angebotsdefizit sei, das sich nicht kurzfristig beheben lasse. Mieterorganisationen und Teile der Öffentlichkeit halten dagegen: Die Reaktion der Regierung komme zu spät – ein umfassendes Steuer- und Wohnungspaket werde trotz klar steigender Preise erst Ende August erwartet, in der Zwischenzeit trügen die Mieter die Last allein.

Ha Joon-kyung, Wirtschaftsberater im Präsidialamt, erklärte, die Regierung werde "in Kürze Maßnahmen für Jeonse und Monatsmiete vorstellen, zusammen mit Plänen zur Angebotsausweitung und Mietzuschüssen für junge Menschen". Die Stadt Seoul betont eher lokal zugeschnittene Lösungen – etwa vorgezogenes Jeonse-Angebot aus Umzügen bei Sanierungsprojekten –, während die Zentralregierung stärker auf steuer- und finanzpolitische Instrumente setzt. Ein leichter, aber realer Unterschied in der Schwerpunktsetzung.

Ausblick — was das für Mieter bedeutet

Da nach August bereits der nächste Übergabe-Engpass droht, ist eine schnelle Abkühlung der Jeonse-Preise unwahrscheinlich. Setzt das Regierungspaket vor allem auf Steuer- und Finanzhilfen, könnte der Aufwärtsdruck anhalten, bis 2027–2028 neues Angebot tatsächlich auf den Markt kommt. Enthält das Ende-August-Paket dagegen echte Angebotshebel – schnellere Genehmigungen für Sanierungsprojekte, vorgezogene öffentliche Mietwohnungen –, könnte sich der Anstieg abschwächen.

Für Mieter bedeutet das wachsenden Druck, Verträge früher zu verlängern (ein Grund, warum vorzeitige Vertragsverlängerungen zunehmen), und Budgets an Preise anzupassen, die selbst in den Außenbezirken gestiegen sind. Haushalte mit hoher Abhängigkeit von Jeonse-Krediten sollten zudem genau beobachten, wie sich Zinsbewegungen auf ihre Zinslast auswirken.

Dieser Beitrag ist eine eigene Analyse von nuloq, erstellt mit Unterstützung von KI-Tools auf Basis der oben unter Quellen genannten Berichte und offiziellen Daten. Er dient ausschließlich der Information und ist keine Anlage-, Rechts- oder medizinische Beratung; er gibt den Stand zum Zeitpunkt der Erstellung (1. August 2026) wieder. Bei festgestellten sachlichen Fehlern korrigieren wir den Text.