Séoul : les prix immobiliers grimpent pour la 75e semaine — la réforme fiscale d'août en Corée

Même une hausse des taux n'a pas suffi à refroidir le marché immobilier sud-coréen — le gouvernement abat désormais sa dernière carte : une refonte complète de la fiscalité du logement.

Ce qui s'est passé

Le gouvernement sud-coréen prépare un « plan immobilier global », attendu fin juillet ou début août, qui réoriente toute la chaîne fiscale — acquisition, détention, cession — autour de l'occupation réelle du logement. Le ministère du Territoire et celui de l'Économie et des Finances organisent un nouveau débat public le 27 pour trancher les derniers points de friction. L'idée centrale est un donnant-donnant : durcir la taxe de détention (la taxe immobilière globale et la taxe foncière) tout en élargissant l'abattement pour détention longue sur la plus-value pour les propriétaires qui occupent réellement leur unique logement.

Ce plan répond à un marché immobilier qui refuse obstinément de refroidir. Selon le relevé hebdomadaire du Korea Real Estate Board publié le 23 juillet, les prix de vente des appartements à Séoul ont progressé de 0,27 % sur une semaine, portant à 75 le nombre de semaines consécutives de hausse. Un « effet ballon » se propage aussi vers des zones régulées comme Dongtan, Guri ou Yongin, où les hausses s'accentuent.

Pourquoi c'est un tournant — une hausse des taux sans effet

Ce qui rend cet épisode singulier, c'est son timing. Le comité de politique monétaire de la Banque de Corée a relevé le taux directeur de 2,50 % à 2,75 % le 16 juillet, soit une hausse de 0,25 point — la première en trois ans et demi depuis janvier 2023, mettant fin à 14 mois de statu quo qui avaient suivi une baisse en mai de l'année précédente. Les sept membres du comité ont voté à l'unanimité, et la banque a explicitement cité le risque pour la stabilité financière lié à la flambée des prix du logement comme l'une des raisons de ce geste.

Recourir à une réforme fiscale n'a rien de nouveau en soi. Sous la présidence de Moon Jae-in, plus de 26 mesures immobilières ont été annoncées en cinq ans, période durant laquelle les prix des appartements à Séoul ont établi un record absolu de 85 semaines consécutives de hausse, de juin 2020 à janvier 2022. La série actuelle de 75 semaines n'est plus qu'à 10 semaines de ce record — ce qui explique le scepticisme, forgé par l'expérience, selon lequel « plus il y a de mesures, plus les prix montent », qui plane aussi sur ce nouveau plan.

Les chiffres clés

Les deux époques n'appliquent pourtant pas le même remède. Les mesures de l'ère Moon ciblaient surtout les plafonds de crédit et les restrictions de transactions pour les multipropriétaires. Cette réforme-ci veut changer l'ossature même du système fiscal : détention contre occupation réelle. Jusqu'ici, l'abattement pour détention longue, qui réduit l'impôt sur la plus-value simplement parce qu'un bien est conservé longtemps, profitait aussi aux multipropriétaires ; la nouvelle idée est de le recalculer en fonction de la durée d'occupation réelle plutôt que de la seule durée de détention.

À l'échelle internationale, les restrictions coréennes sur la multipropriété se situent dans la moyenne. L'achat d'un deuxième bien dans une zone régulée est taxé à 8 % à l'acquisition. Singapour, à l'inverse, impose même à ses propres citoyens un droit de timbre supplémentaire pour acheteurs (ABSD) de 20 % dès le deuxième bien, qui, cumulé au droit de timbre de base, représente environ 24 % (près de 165 000 €) en liquide pour un bien d'environ 700 000 €. À Londres, la surtaxe pour multipropriété porte le taux effectif à 12-13 % (environ 90 000 €). Le virage coréen vers une taxe de détention plus lourde peut se lire comme une tentative de réduire cet écart international au stade de la détention plutôt qu'à celui de l'acquisition.

Le débat — ce que pose problème dans la hausse de la taxe de détention

Les partisans estiment qu'une taxe de détention plus lourde freine la demande spéculative et protège les acheteurs de bonne foi. Leur logique : réduire les avantages fiscaux longtemps réservés aux propriétaires d'un unique bien haut de gamme — la stratégie dite du « logement unique malin » — et rediriger l'allègement vers ceux qui occupent réellement leur logement.

À l'inverse, les sceptiques avertissent qu'augmenter la taxe de détention sans « porte de sortie » peut se retourner contre l'objectif visé. Si la taxe de détention grimpe sans que la taxe de cession bouge, les multipropriétaires ont moins intérêt à vendre — ce qui peut geler l'offre plutôt que la libérer — et le surcroît de fiscalité peut se répercuter sur les loyers, jeonse comme mensuels. C'est pourquoi de plus en plus d'experts de l'immobilier estiment qu'« augmenter la taxe de détention exige d'ouvrir une porte de sortie », autrement dit d'abaisser en parallèle la taxe de cession.

La suite — ce qu'il faut surveiller dans le plan d'août

• Si la hausse de la taxe de détention porte sur la taxe immobilière globale ou sur la taxe foncière classique, et son ampleur
• À quel point la condition de résidence se durcit dans l'abattement pour détention longue — la mesure dans laquelle le taux d'abattement suit la durée d'occupation réelle plutôt que la simple durée de détention déterminera la force de l'incitation à vendre pour les multipropriétaires
• Si les prix continuent de grimper après l'annonce d'août, et s'ils finissent par dépasser le record de 85 semaines de l'ère Moon

Si le plan formalise clairement cet échange — taxe de détention plus élevée contre un allègement de la taxe de cession pour les occupants réels —, il pourrait inciter les multipropriétaires à vendre et desserrer l'offre. Si, au contraire, seule la taxe de détention augmente sans porte de sortie, un gel de l'offre et une répercussion sur les loyers pourraient apparaître en premier. Pour les locataires et primo-accédants, une réforme centrée sur l'occupation réelle est en principe un signal favorable — mais si l'offre de logements ne s'améliore pas concrètement d'ici leur achat, la réforme fiscale seule risque d'avoir un effet ressenti limité.

Cet article est une analyse propre à nuloq, réalisée avec l'aide de l'IA à partir des reportages publics et des données officielles listées dans les Sources. Il est fourni à titre purement informatif — et non comme un conseil en investissement, juridique ou médical — et reflète la situation au moment de la rédaction. Toute erreur constatée fera l'objet d'une correction du texte.