Corée du Sud : abattement immobilier porté à 1,4 milliard de wons, taxe à 80 % pour les multipropriétaires

Le jour même où le gouvernement examinait ensemble immobilier et Bourse, il a dévoilé sa réforme fiscale 2026 — le vrai calcul, en chiffres.

Ce qui s'est passé

Le président Lee Jae-myung est rentré à Séoul le 3 août après onze jours de tournée aux États-Unis et en Amérique latine, et s'est rendu directement à la présidence pour présider une réunion sur l'immobilier et la Bourse. Débutée à 15 heures, la séance a duré sept heures et demie, jusqu'à 22h30, en présence de la Première ministre Han Seong-sook, de ministres du logement et des finances, ainsi que de conseillers présidentiels. Le même jour, le comité gouvernemental de développement fiscal a finalisé et annoncé la réforme fiscale 2026. Son cœur : un durcissement de la taxe foncière globale, l'équivalent coréen de l'impôt sur la fortune immobilière. L'abattement de base pour les propriétaires occupants d'un seul logement passe de 1,2 à 1,4 milliard de wons, tandis que la taxe sur les multipropriétaires et les biens de grande valeur augmente fortement — une hausse d'impôt ciblée. Le gouvernement en attend 3 400 milliards de wons de recettes supplémentaires.

Pourquoi maintenant — immobilier et Bourse, un seul et même problème

Traiter les deux marchés dans une même réunion n'est pas anodin. Depuis son arrivée au pouvoir, le gouvernement Lee encourage sans relâche les Coréens à investir en Bourse plutôt que dans la pierre, pour désamorcer la surchauffe des prix à Séoul. En mai, les autorités ont autorisé une dizaine de fonds indiciels (ETF) à double effet de levier répliquant Samsung Electronics et SK Hynix ; l'argent des particuliers y a afflué, porté par l'engouement pour l'IA, propulsant temporairement le KOSPI vers des sommets. Mais la volatilité a explosé depuis avec le repli des valeurs de semi-conducteurs, et fin juillet, des chutes ont même déclenché des coupe-circuits boursiers. Bloomberg a résumé la situation en notant que "la marque Lee Jae-myung, qui a porté le rallye du KOSPI, est aujourd'hui mise à l'épreuve par les ETF à effet de levier".

Le risque : qu'un marché boursier chahuté renvoie les capitaux vers l'immobilier. À chaque correction, la crainte est revenue qu'un argent liquide sans destination ne migre vers le logement. Durcir la taxe foncière précisément à ce moment se lit comme une manœuvre préventive — fermer par avance le canal par lequel la volatilité boursière pourrait relancer la demande immobilière.

Les chiffres

L'architecture de la réforme repose sur un changement de principe : ce n'est plus le nombre de logements détenus qui compte, mais leur valeur cumulée.

La note grimpe nettement pour les propriétaires de logements uniques haut de gamme. Selon une estimation, la taxe foncière globale d'un appartement de référence à Gangnam (Arifac, 84 m²) passerait de 38,16 millions de wons en 2026 à 61,42 millions de wons en 2027, soit +61 %. Autre exemple cité : un logement du complexe Apgujeong Hyundai pourrait voir sa taxe augmenter de 50 millions de wons par an une fois sa valeur officielle atteignant 7 milliards de wons. Dans les trois arrondissements les plus huppés de Gangnam et le long du fleuve Han, les hausses se situent généralement entre 40 et 70 %. À l'inverse, les propriétaires occupants dont le bien vaut environ 2 milliards de wons ou moins (valeur officielle de 1,4 milliard de wons) seront désormais totalement exonérés.

Des avis qui divergent

Le principal parti d'opposition, le Parti du pouvoir populaire, a vivement réagi, dénonçant un gouvernement qui, déjà en excédent de recettes fiscales record grâce au boom des semi-conducteurs, cherche à prélever 3 400 milliards de wons de plus. S'appuyant sur la hausse du taux d'évaluation et un nouveau plafond de crédit d'impôt (qui réduit les abattements pour détention longue), le parti a qualifié la réforme de "pire de l'histoire — on prélève plus, on donne moins, et on présente ça comme un cadeau". Le Parti démocrate, au pouvoir, s'est pour l'instant abstenu de tout commentaire officiel, restant prudent.

Les experts, eux, voient les choses autrement. Beaucoup estiment qu'un simple durcissement de la fiscalité de détention ne suffira pas à normaliser le marché — mieux vaudrait d'abord réduire la fiscalité des transactions pour remettre des biens en circulation. Fait notable : le gouvernement avait rétabli une surtaxe sur les plus-values des multipropriétaires avant de réduire son taux trois mois plus tard à peine, ouvrant une "porte de sortie". Un signal contradictoire — pénaliser la détention tout en facilitant la revente — qui alimente les critiques sur la cohérence de la politique.

Prise avec du recul, cette réforme n'est pas une rupture mais un balancier familier. La taxe foncière globale a été instaurée en 2005 sous la présidence de Roh Moo-hyun. Le gouvernement Moon Jae-in avait ensuite tenté de porter le taux d'évaluation officiel à 90 %, suscitant une révolte fiscale considérée comme l'un des facteurs de son échec électoral. Le gouvernement Yoon Suk-yeol avait ramené les valeurs officielles au niveau de 2021 dès son arrivée, allégeant la charge. La réforme de Lee fait à nouveau pencher le balancier vers un durcissement — mais son passage à un système fondé sur la valeur plutôt que sur le nombre de biens constitue, sur le plan de la conception, une réelle nouveauté par rapport aux réformes précédentes.

La suite — vote au Parlement et réaction des marchés

Pour entrer en vigueur, la réforme doit encore franchir l'Assemblée nationale. Si elle est adoptée, la hausse de la taxe pour les logements uniques haut de gamme se fera sentir dès fin 2027, tandis que la refonte du barème de la taxe foncière globale et l'application différenciée du taux d'évaluation entreront en vigueur progressivement à partir de 2028.

Deux points restent à surveiller. D'abord, si un durcissement de la fiscalité de détention sans allègement de la fiscalité des transactions aggrave l'effet de blocage qui retient les vendeurs. Ensuite, si cette mesure parvient réellement à freiner le retour des capitaux vers l'immobilier tant que la Bourse reste volatile. En réunissant immobilier et Bourse dans une seule réunion et une seule réforme fiscale, le gouvernement Lee a lancé un pari qui, désormais, doit faire ses preuves.

Cet article est une analyse propre à nuloq, réalisée avec l'aide d'outils d'IA à partir des reportages et documents officiels cités en sources. Il a une visée purement informative — ni conseil en investissement, ni conseil juridique ou médical — et reflète la situation au moment de la rédaction (4 août 2026). Nous corrigeons le texte si les faits évoluent ou si une erreur est constatée.