Séoul : la caution jeonse dépasse pour la première fois 700 millions de wons

Le marché du jeonse à Séoul décrypté en chiffres — pourquoi le seuil des 700 millions de wons tombe maintenant.

Ce qui s'est passé

Selon le rapport mensuel de KB Real Estate publié le 27 juillet, la caution jeonse moyenne pour un appartement à Séoul a atteint 704,58 millions de wons, franchissant pour la première fois de son histoire statistique le seuil des 700 millions. C'est 8,39 millions de wons de plus que le mois précédent (696,19 millions) et 55,14 millions (8,5 %) de plus qu'il y a un an (649,44 millions) — la plus forte progression annuelle depuis mai 2022 (10,2 %).

Les prix de vente grimpent eux aussi. Au 13 juillet, le prix de vente moyen d'un appartement à Séoul s'élevait à 1,5949 milliard de wons, en hausse de 73,28 millions en six mois depuis janvier (1,5216 milliard). L'écart entre le nord et le sud reste marqué : les 11 arrondissements du sud (Gangnam) affichent une moyenne de 1,9779 milliard de wons, contre 1,1688 milliard pour les 14 arrondissements du nord.

Pourquoi c'est important — l'effondrement structurel de l'offre

Difficile de réduire cette hausse à une simple surchauffe de la demande, car c'est l'offre elle-même qui s'est contractée. De janvier à mai, seuls 10 690 logements neufs ont été livrés à Séoul, soit 48,4 % de moins que sur la même période l'an dernier (20 702 unités). Sur l'ensemble de l'année, les livraisons devraient reculer de 40 à 50 %, pour atteindre environ 16 000 unités.

Cette pénurie ne date pas d'hier. Entre 2020 et 2022, le plafonnement des prix de vente, l'envolée des coûts de construction et la hausse des taux d'intérêt se sont combinés, forçant de nombreux projets de rénovation urbaine et de promotion privée à être reportés ou annulés — un choc qui se traduit aujourd'hui, avec deux à trois ans de décalage, par cette pénurie de logements neufs. Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a d'ailleurs défendu cette lecture face à la ville de Séoul, expliquant que l'instabilité du marché locatif "ne résulte pas d'un échec des politiques, mais du cumul entre la baisse des mises en chantier en 2022-2024, la crise du financement de projets (PF) et la flambée des coûts de construction."

Les chiffres qui comptent

En mettant côte à côte la hausse des cautions jeonse et la baisse de l'offre neuve, on comprend immédiatement pourquoi le marché réagit ainsi.

La demande de relogement liée aux projets de reconstruction et de rénovation urbaine pèse elle aussi sur le marché du jeonse : dans les quartiers où ces projets sont nombreux, les ménages relogés se retrouvent simultanément sur le marché du jeonse, ce qui accentue les hausses locales.

Ce qui frappe le plus, c'est que la hausse a gagné la périphérie. Dans neuf arrondissements périphériques de Séoul — Gangbuk, Gangseo, Gwanak, Guro, Geumcheon, Nowon, Dobong, Eunpyeong et Jungnang — la caution jeonse moyenne de juin a dépassé, partout, son pic sous le précédent gouvernement Moon Jae-in. L'arrondissement de Gangseo a atteint 504,75 millions de wons, franchissant les 500 millions pour la première fois depuis janvier 2011, soit 16,8 % au-dessus de son pic de fin d'ère Moon (432,17 millions, janvier 2022). Gwanak a atteint 511,38 millions de wons, environ 50 millions au-dessus de son propre pic (465,52 millions, juin 2021). La hausse mensuelle de juin des prix du jeonse à Séoul (1,37 %) a été la plus forte depuis octobre 2013.

Le débat — échec des politiques ou pénurie d'offre ?

C'est là que les points de vue du gouvernement et de la ville de Séoul divergent. Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports maintient que la cause profonde est une pénurie structurelle de l'offre, impossible à corriger rapidement. Les associations de locataires et une partie de la presse rétorquent que la réponse du gouvernement arrive trop tard : malgré une hausse manifeste, la réforme fiscale et le plan immobilier global ne sont attendus que fin août, laissant les locataires supporter seuls le poids de la situation entre-temps.

Ha Joon-kyung, conseiller économique à la présidence, a déclaré que le gouvernement "annoncera prochainement des mesures sur le jeonse et les loyers mensuels, accompagnées de plans pour élargir l'offre et soutenir les jeunes locataires." La ville de Séoul met plutôt l'accent sur des mesures ciblées localement — comme l'anticipation de l'offre de jeonse libérée par les relogements liés aux projets de rénovation — tandis que le gouvernement central privilégie davantage les leviers fiscaux et financiers, une différence de priorités bien réelle, quoique mesurée.

Et ensuite — ce que cela signifie pour les locataires

Avec un nouveau creux de livraisons annoncé après le mois d'août, un reflux rapide des prix du jeonse semble peu probable. Si le plan gouvernemental mise surtout sur le soutien fiscal et financier, la pression à la hausse pourrait se maintenir jusqu'à ce que la nouvelle offre se matérialise en 2027-2028. À l'inverse, si le plan de fin août contient de véritables leviers d'offre — accélération des autorisations de rénovation urbaine, mise à disposition anticipée de logements sociaux —, le rythme de la hausse pourrait ralentir.

Pour les locataires, cela se traduit par une pression croissante à renouveler leur bail plus tôt (une des raisons de la multiplication des renouvellements anticipés) et à revoir leur budget à la lumière de prix qui grimpent même en périphérie. Les ménages fortement dépendants des prêts jeonse devront aussi surveiller l'impact des variations de taux sur leur charge d'intérêts.

Cet article est une analyse propre à nuloq, rédigée avec l'aide d'outils d'IA à partir des reportages publics et des données officielles listés dans les Sources. Il est fourni à titre d'information uniquement — il ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou médical — et reflète la situation au moment de la rédaction (1er août 2026). Nous corrigerons ce texte si des erreurs factuelles sont constatées.