韩国房价预期指数飙至127,创2021年楼市高点以来新高

韩国三年半来首次加息,但民众对房价上涨的预期却反弹回了2021年楼市最热时的水平。

发生了什么

韩国银行7月28日公布的消费者动向调查显示,房价预期指数较上月(120)上升7点,达到127。该指数已连续四个月攀升——4月104、5月112、6月120、7月127——创下2021年9月(128,韩国上一轮楼市高峰)以来4年10个月的新高。同一调查中,消费者信心指数(CCSI)也升至106.8,连续第三个月改善,首尔及首都圈公寓买卖价与传贳(长期押金租赁)价格同步上涨。

值得注意的是时间点:这一数据发布于韩国银行6年半来首次加息(7月16日,由2.50%上调至2.75%)之后仅十天。

为何重要——加息为何没能降温

按教科书逻辑,加息会推高借贷成本、抑制需求,进而压低房价预期。然而指数不降反升。多数房地产研究机构将其解读为:当前压力并非来自"资金宽松",而是来自"供给不足"。

背后是持续三年的供给悬崖:房地产项目融资(PF)受阻、建筑成本飙升、高利率持续,导致开工量骤减,其后果正以入住量减少的形式在当下显现。与此同时,以自住为核心的监管降低了传贳房源的周转率,租客续约请求权使用增多也推高了传贳价格,形成了买卖与租赁"双重挤压"。

用数据说话

上涨速度本身就很反常——三个月内上涨23点(104→127),在近五年的数据中难觅先例。

利率上升而开工量腰斩,这种背离正是政策困境的核心。从开工到入住通常需要2至3年的时滞。正如2021年的供给短缺影响了2023至2024年的房价,如今的供给短缺将在2027至2028年显现在房价上。也就是说,即便现在出台对策,效果也要很久之后才会显现。

争议焦点——继续压需求,还是加快供给

政府已预告将于8月初推出涵盖税制、供给、金融三大方向的综合对策。可能的方向是:将持有税的征税基准从"持有套数"改为"资产价值"为中心,抑制多套房投机需求,同时维持自住者的税收优惠。金融监管部门正考虑一种"精准打击"策略——放宽尾款贷款,同时收紧非自住单套房主的传贳贷款,意在只为真实需求者放开资金。

另一方则普遍认为"单靠抑制需求压不住房价"。文在寅政府在2017至2021年间共推出26次房地产对策,却始终未能压住房价——每次新规宣布后市场短暂平静,随后市场不安反而刺激了投机心理,这一模式被反复观察到。

海外的做法也各不相同。加拿大、新西兰采取的是从源头限制外国人购房的抑制需求型政策;但韩国此轮房价飙升的主导力量是国内真实购房需求与传贳需求,而非外国买家,因此同样的处方是否适用于韩国尚不明朗。

接下来该关注什么

8月综合对策成败的关键,归根结底在于"供给速度"。单靠税制和金融监管无法填补已经形成的供给缺口,真正的关键在于重建、再开发审批能实际提前多少。

• 若对策只停留在放宽审批层面 → 从开工到入住仍需2至3年,预期指数的上升势头很可能在短期内延续。
• 若能拿出涵盖非公寓住宅、市中心供给的具体户数计划 → 有可能提前压低市场预期。
• 但鉴于26次调控留下的"学习效应",市场更可能优先确认"开工实绩"而非又一次的"政策宣示"。

对真实购房需求者而言,提前关注8月对策前后尾款贷款放宽的时点、以及传贳贷款条件的变化,会更具实际意义。

本文基于上述"来源"中的公开报道与统计数据,由nuloq借助AI工具独立分析撰写,仅供信息参考,不构成投资或政策建议,内容反映截至2026年7月29日的情况。如发现错误,我们将予以更正。