首尔房价连涨75周,加息也压不住 — 韩国8月房产税制改革的关键一步

加息都没能压住房价,韩国政府这次打出了最后一张牌:全面重写房地产税制。

发生了什么

韩国政府计划在7月底至8月初公布一项"房地产综合对策",把从购房、持有到转让的整个税制链条,重新设计为以实际居住者为中心。国土交通部和企划财政部将于27日再开一场公开研讨会,敲定最后的争议点。方案的核心是一种"交换"结构:一边强化保有税(综合不动产税、财产税),一边为真正自住的"一套房"业主扩大转让所得税的长期持有特别扣除。

这项对策之所以被提上日程,背景是首尔房价怎么压都压不住。据韩国不动产院7月23日发布的周度公寓价格动向,首尔公寓成交价格环比上涨0.27%,已连涨75周。华城东滩、九里、龙仁等受限地区涨幅也在扩大,出现所谓的"气球效应"。

为什么现在是分水岭 — 加息也没压住的房价

这轮对策不同寻常之处在于时机。韩国银行金融通货委员会7月16日将基准利率从2.50%上调至2.75%,上调0.25个百分点。这是自2023年1月以来时隔3年6个月的首次加息,结束了去年5月降息后长达14个月的按兵不动。7名委员全票通过,加息理由之一明确写着:房价急涨带来的金融稳定风险。

动用税制这张牌本身并不新鲜。文在寅政府五年任期内推出了超过26轮房地产对策,而那段时期首尔公寓价格创下了2020年6月至2022年1月连涨85周的历史纪录。眼下这75周的涨势,离那个纪录只差10周。"对策越出、房价越涨"这种被反复验证过的怀疑论,也给这次对策蒙上了阴影。

用数据看

不过两个时期开出的"药方"并不相同。文在寅政府的对策主要集中在限制多套房贷款和抑制交易上;而这次改革想动的是税制本身的骨架——到底按"持有"还是按"实际居住"来征税。过去,只要长期持有就能减免转让税的长期持有特别扣除,对多套房业主同样有利;这次的核心思路,是把这项扣除重新设计为以实际居住时长为准。

从国际上看,韩国对多套房购置的限制处于中等水平。在调整对象地区购买第二套房,取得税为8%。相比之下,新加坡即便是本国公民,从第二套房起也要缴纳20%的额外买家印花税(ABSD),再加上基本印花税,购买一套10亿韩元的住宅现金税负约达24%(约2.4亿韩元,约合18万美元)。在英国伦敦,多套房加征印花税后实际税率也高达12%至13%(约1.3亿韩元)。韩国转向"强化保有税",可以理解为一种尝试:与其在购置环节缩小这一国际差距,不如在持有环节下手。

争议 — 提高保有税会带来什么问题

支持者认为,强化保有税能抑制投机需求、保护刚需购房者。其逻辑是:削减长期以来集中在高价"独套豪宅"业主身上的税收优惠,把这部分让利转给真正居住在自己房子里的人。

反对者则提醒,如果保有税上调却不留"退路",副作用会很大。只提高保有税而不动转让税,多套房业主卖房的动力反而会减弱,导致房源被"锁死"而非释放,增加的税负还可能转嫁到全税(전세)和月租上。这正是为什么房地产专家中出现这样的声音——"要提高保有税,就得给退路",也就是同步下调转让税。

接下来 — 8月对策要看什么

• 保有税的上调落在综合不动产税还是财产税上,上调幅度有多大
• 长期持有特别扣除中的"居住"要求会收紧到什么程度——扣除比例究竟与持有时长挂钩,还是更多与实际居住时长挂钩,将决定多套房业主抛售的动力大小
• 8月对策公布后房价若继续上涨,是否会最终超过文在寅政府85周的历史纪录

如果这次对策能明确"强化保有税+减轻自住者转让税"这套交换结构,就有可能引导多套房业主抛售房源,在供给端产生效果。反过来,如果只强化保有税却堵死退路,房源被锁死、税负转嫁到租金上这类副作用可能先显现出来。对无房的刚需购房者而言,"实际居住优先"的改革原则上是利好信号,但如果到他们真正买房时供给状况并未改善,单靠税制改革带来的实际获得感恐怕有限。

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