韩国综合不动产税改革回到原点,江北房价却涨得比江南快

更正（2026-09-10）：已复核关键数字的统计范围、比较和解读，并在下文中更正。保留首次发布日期。

政府本要整顿的综合不动产税,最终还是回到了原点——与此同时,首尔的房价版图却在悄然改变。

发生了什么

9月1日,韩国政府在国务会议上最终确定了2026年税制改革方案。其中最受关注的是非自住一套房业主的综合不动产税(综不税)基本扣除额——政府原本计划将其从现行的12亿韩元降至9亿韩元,同时把自住一套房业主的扣除额从12亿韩元提高到14亿韩元,即向非自住业主多征税以补贴自住业主减税。但方案公布29天后,政府撤回了这一计划:非自住业主的扣除额最终仍维持现行的12亿韩元。综不税的税负上限,政府原本想从150%提高到200%,最终也维持现行150%不变;转让所得税的长期持有特别扣除10亿韩元上限同样未作调整。由此确定的《综合不动产税法》等11项税法修正案已于9月3日前提交国会,接下来将接受正期国会的审议。

为何又回到原点——背景

政府最初的构想是按"是否自住"划分税负,以此抑制"缺口投资"和非自住多套房持有。但方案一公布,反对声音就不小——租房居住却名下有一套房、因异地工作或海外派驻而不得不空置住房的一套房业主,税负也会随之上涨。执政的共同民主党自己的住房市场正常化工作组也表态称"没有必要区分自住与非自住"。最终,政府在舆论和党内反对声浪面前做出让步:保留了政策方向(为高价一套房自住业主减税),但撤回了可能冲击市场的非自住业主增税方案。

用数字看

把韩国的不动产税制放到国际视野下比较,会发现一个有趣的地方——这也解释了为何税负本身并不算重,反弹却总是这么大。

韩国的不动产保有税仅占GDP的0.6%,远低于英国(3.3%)、美国(2.8%)和日本(2.1%)。但反弹之所以强烈,是因为韩国几乎是唯一一个同时征收地方税(财产税)和国税(综不税)的国家——税单一分为二,实际负担被感受得比数字更沉重。

争议——税收能否压住房价

判断原因还需同一时期的成交、挂牌及贷款条件。单周区域价格差异不足以证明税改使需求转向北部。

接下来——仍存变数

在正期国会审议过程中,执政党与在野党仍存分歧,目前的扣除额和上限数字在12月国会最终通过前仍可能变动。政府在推进税改的同时,也在解除绿化带、于首都圈供应10万套住房——首批已确定的2.7万余套之外,其余供应量预计将在9月底至10月间陆续公布。不过,市场真正关注的江南、龙山等核心地区这次仍被排除在外,单靠税制放松和扩大供应这两张牌,能否压住首尔房地产这个"气球",还需要再观察一段时间。

本文基于上述"来源"中的公开报道及韩国国会预算政策处资料,由nuloq自主分析撰写(借助了AI工具)。内容仅供信息参考,不构成投资或法律建议,反映的是2026年9月3日撰写时的情况;如事实发生变化或发现错误,我们会予以更正。