韩国综合不动产税起征点上调至14亿韩元,多套房业主税率上探80%

政府同一天检视楼市和股市之后,推出了2026税制改革方案——用数字拆解其中真正的算盘。

发生了什么

李在明总统结束为期11天的美国、拉美之行后,8月3日一回国便直奔总统府,主持房地产与股市检视会议。会议下午3时开始,总理韩圣淑及国土交通部、金融委员会等相关部门首长、总统府幕僚出席,一直持续到晚上10时30分,历时7个半小时。同一天,政府召开税制发展审议委员会,敲定并公布2026税制改革方案。方案的核心是强化以综合不动产税(综房税)为主的持有税——自住一套房家庭的基本扣除额从12亿韩元上调至14亿韩元,但多套房及高价住宅的持有税大幅加重,呈现"选择性增税"结构。政府预计此次改革将增加税收3.4万亿韩元。

为何是现在——把楼市和股市放在一起看

把两个市场放进同一场会议讨论,背后是有原因的。李在明政府上任以来,一直鼓励国民"把钱投入股市而不是楼市",以缓解首尔房价过热的压力。今年5月,监管部门批准约十余只追踪三星电子、SK海力士的两倍杠杆ETF设立,散户资金大量涌入,叠加AI投资热潮,韩国综合股价指数(KOSPI)一度出现猛烈上涨。但近期随着半导体股大跌,波动性骤增,7月底更出现触发熔断机制的暴跌行情。彭博社评价称,"曾带动KOSPI牛市的李在明品牌,如今正被杠杆ETF推上考验台"。

问题在于,股市一旦动荡,资金可能重新流回房地产。事实上,每逢股市调整,"无处可去的流动资金可能转向房地产"的担忧便会浮现。政府偏偏选在此时强化房地产持有税,可以解读为提前堵住股市波动性引发资金回流楼市的通道。

用数字看

此次改革的骨架,是"同等价值不再按套数而按住宅总价值计税"的原则转变。

高价一套房业主的负担明显加重。据测算,江南阿丽帕克公寓(专用面积84㎡)的综合不动产税将从2026年的3816万韩元升至2027年的6142万韩元,涨幅达61%。也有报道称,狎鸥亭现代公寓一旦公示价格达到70亿韩元,持有税每年将多缴5000万韩元。江南三区、汉江沿岸等高价住宅聚集区,持有税涨幅普遍在40%至70%区间。相比之下,市值约20亿韩元(公示价格14亿韩元)以下的自住一套房业主,则完全被排除在综合不动产税征收对象之外。

争议——各方立场不一

在野党国民力量党强烈反弹,指出"政府本已靠半导体景气获得历史最高的超额税收,如今还要再多征3.4万亿韩元"。该党以公允市值比率上调及新设税额抵免上限(压缩长期持有抵免)为依据,批评这是"多收少给、只做表面文章的史上最差税制改革"。执政的共同民主党则尚未发表正式评论,态度谨慎。

专家们的看法又有不同。多数人指出,仅靠加重持有税无法让房地产市场恢复正常,更多意见认为应先降低交易税,让房源流通起来。值得注意的是,政府此前重启多套房转让所得税重课,却在短短三个月后又下调税率,留出一条"退路"——这种"持有从重、出售从宽"的信号相互矛盾,也引发了政策一致性的争议。

放宽视野来看,此次改革并非全新方向。综合不动产税由卢武铉政府于2005年首次引入。文在寅政府曾试图将公示价格现实化率推高至90%,结果引发纳税人强烈反弹,这也被视为其后来失去政权的因素之一。尹锡悦政府上台后随即将公示价格调回2021年水平,减轻了负担。李在明政府此次改革,相当于把钟摆再度摆向加重征税一侧,但改以"住宅总价值"而非"套数"作为计税基准,这一设计本身与以往的改革有本质不同。

接下来——国会表决与市场反应

这份改革方案要真正生效,还需闯过国会这一关。若获通过,高价一套房业主持有税的上涨部分将从2027年底开始体现,而综合不动产税税率体系本身的改革及公允市值比率的差异化适用,则从2028年起分阶段实施。

市场接下来要观察两点:一是在不放松交易税的情况下单独强化持有税,是否会让"惜售锁盘"现象反而加剧;二是在股市波动持续之际,政府此举能否真正遏制资金重新流向房地产的势头。把楼市与股市捆绑在同一场会议、同一份税制改革方案中处理,李在明政府的这场实验,如今才真正接受考验。

本文基于上述'来源'中列出的报道及政府公开资料,由nuloq借助AI工具独立分析撰写,仅供信息参考,不构成投资、法律或医疗建议,内容以撰写时(2026年8月4日)为准。如事实发生变化或发现错误,我们会对正文进行更正。