Precios de vivienda en Corea: el índice sube a 127, nivel 2021

Corea del Sur subió su tipo de interés de referencia por primera vez en tres años y medio, y aun así las expectativas de subida de precios de vivienda volvieron al nivel del boom inmobiliario de 2021.

Qué ha pasado

La encuesta de consumidores del Banco de Corea publicada el 28 de julio mostró que el índice de expectativas de precios de vivienda subió 7 puntos respecto al mes anterior (120), hasta 127. El índice ha subido ya cuatro meses seguidos —104 en abril, 112 en mayo, 120 en junio, 127 en julio— y alcanzó su nivel más alto desde septiembre de 2021 (128), el punto álgido del boom inmobiliario pandémico de Corea. La misma encuesta situó el índice de confianza del consumidor (CCSI) en 106,8, mejorando por tercer mes consecutivo, mientras los precios de compraventa y de jeonse (depósito de alquiler a largo plazo) de los apartamentos en Seúl y el área metropolitana suben en paralelo.

Lo llamativo es el momento: el dato llega solo diez días después de que el Banco de Corea subiera su tipo de referencia del 2,50 % al 2,75 % el 16 de julio, su primera subida en seis años y medio.

Por qué importa ahora: una subida de tipos que no enfrió nada

Según el manual, una subida de tipos debería encarecer el crédito, frenar la demanda y bajar las expectativas de precios. Sin embargo, el índice se disparó. La mayoría de los centros de investigación inmobiliaria lo interpretan como una señal de que la presión actual no viene del dinero barato, sino de la escasez de vivienda.

Detrás hay un colapso de la oferta que dura ya tres años: la financiación de proyectos inmobiliarios (PF) bajo tensión, el disparo de los costes de construcción y los tipos altos prolongados han hundido el inicio de nuevas obras, y ese efecto se está materializando ahora en menos entregas de viviendas nuevas. A esto se suma que la regulación centrada en el uso propio ha reducido la rotación de contratos jeonse disponibles, y el mayor uso del derecho de renovación del inquilino también ha empujado al alza los precios del jeonse, creando una "doble presión" sobre compraventa y alquiler.

Los datos, en cifras

El ritmo mismo es inusual: un salto de 23 puntos (104 a 127) en tres meses es difícil de igualar en los últimos cinco años de datos.

Tipos al alza mientras el inicio de obras se reduce a la mitad: esta divergencia es el núcleo del dilema político. Del inicio de una obra a la entrega suelen pasar entre dos y tres años. Igual que la escasez de oferta de 2021 afectó a los precios de 2023-2024, la escasez actual se notará en los precios de 2027-2028. En otras palabras, cualquier medida anunciada ahora no dará resultados hasta dentro de mucho tiempo.

El debate: ¿apretar aún más la demanda o acelerar la oferta?

El gobierno ha anunciado para principios de agosto un paquete que abarca fiscalidad, oferta y financiación. La dirección más probable: cambiar la base del impuesto sobre la propiedad, del número de viviendas al valor de estas, para frenar la demanda especulativa de múltiples propiedades mientras se mantienen las ventajas fiscales para quienes viven en su propia vivienda. Las autoridades financieras estudian un enfoque "quirúrgico": flexibilizar los préstamos de saldo final mientras endurecen los préstamos jeonse para propietarios de una sola vivienda que no residen en ella, con el objetivo de reservar el crédito a los usuarios finales reales.

Los escépticos sostienen que frenar solo la demanda no bastará. El gobierno de Moon Jae-in lanzó 26 medidas inmobiliarias distintas entre 2017 y 2021 y aun así no logró contener los precios: cada anuncio traía una calma breve antes de que la renovada inquietud del mercado volviera a alimentar la especulación, según los analistas.

Los enfoques también difieren a nivel internacional. Canadá y Nueva Zelanda restringen directamente a los compradores extranjeros, una respuesta centrada en la demanda. Pero el actual repunte en Corea lo impulsan usuarios finales nacionales e inquilinos de jeonse, no compradores extranjeros, por lo que no está claro que la misma receta funcione aquí.

Qué observar a partir de ahora

El éxito del paquete de agosto dependerá, en última instancia, de la "velocidad de la oferta". Las restricciones fiscales y financieras por sí solas no pueden cubrir un déficit de oferta que ya se ha abierto; lo decisivo es cuánto acelere realmente el gobierno los permisos de reconstrucción y reurbanización.

• Si el paquete se queda solo en flexibilizar permisos → el inicio de obras tardará otros dos o tres años, por lo que el índice de expectativas probablemente seguirá subiendo por un tiempo.
• Si incluye objetivos de volumen concretos, incluyendo oferta no destinada a apartamentos y en el centro de las ciudades → podría enfriar de forma preventiva las expectativas del mercado.
• Pero, tras el aprendizaje de 26 rondas de medidas anteriores, el mercado probablemente confiará más en los datos reales de construcción que en un nuevo anuncio.

Para los compradores reales, resulta útil vigilar, en torno al paquete de agosto, el momento en que se flexibilicen los préstamos de saldo final y los cambios en las condiciones de los préstamos jeonse.

Este artículo es un análisis propio de nuloq, elaborado con ayuda de herramientas de IA a partir de la información pública y los datos citados en las fuentes. Tiene fines exclusivamente informativos —no constituye asesoramiento de inversión ni de política pública— y refleja la situación a 29 de julio de 2026. Corregiremos el texto si se confirman errores.