Corea del Sur duplica créditos y suma 230.000 viviendas, ¿funcionará?

El Gobierno de Corea del Sur promete 230.000 viviendas más en el área metropolitana de Seúl y duplica el crédito a los hogares, una jugada arriesgada mientras el jeonse en Seúl sube seis veces más rápido que hace un año.

Qué pasó

El 13 de agosto, el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte (MOLIT) y la Comisión de Servicios Financieros (FSC) ofrecieron una rueda de prensa conjunta en la sede del Gobierno en Seúl para presentar el "Plan de suministro rápido de vivienda para estabilizar los mercados de alquiler y compraventa" y su complemento, el "Plan financiero integral de estabilización del mercado inmobiliario". El ministro Kim Yun-deok y el presidente de la FSC, Lee Euk-won, comparecieron juntos. Tres cifras resumen el plan.

• Más de 230.000 viviendas adicionales en el área metropolitana de Seúl entre 2026 y 2030
• El plazo entre el anuncio de un terreno y el inicio de obras se reduce de 68 a 37 meses
• La meta de crecimiento del crédito a los hogares de este año se duplica, del 1,5% al 3,0%, liberando unos 28 billones de wones en capacidad de préstamo adicional

Se anunciaron de inmediato tres nuevos terrenos para vivienda pública: Yeomchang-dong, en el distrito de Gangseo (Seúl); Wabu-eup, en Namyangju; y Jangji-dong, en Gwangju (provincia de Gyeonggi), que suman 27.200 viviendas. Las ubicaciones de las más de 73.000 viviendas restantes se darán a conocer más adelante este año.

Por qué ahora — la presión de la crisis del alquiler

El plan responde a una presión sobre los precios de compraventa y alquiler que, según las autoridades, llegó a su límite en Seúl. En mayo de 2026, los precios del jeonse —el sistema surcoreano de depósito único en lugar de renta mensual— para apartamentos en Seúl subieron un 0,28% mensual, más del doble del promedio nacional (0,11%). En el último año, la subida acumulada llegó al 2,89%, unas seis veces más rápido que en el mismo período del año anterior. Las viviendas en jeonse disponibles en Seúl cayeron más de un 27% este año, porque aumentan las renovaciones de contrato y escasean las unidades nuevas que llegan al mercado.

El origen está en una contracción de la oferta que dura desde 2022. La ampliación de las zonas con permiso obligatorio para transacciones de suelo y unos requisitos de ocupación por el propietario más estrictos frenaron los proyectos de reconstrucción y reurbanización, de modo que la oferta nueva no logró seguir el ritmo de la demanda. También destaca que el plan del 13 de agosto es el tercero de este Gobierno en materia de vivienda, tras los del 7 de septiembre y el 29 de enero, lo que sugiere que los dos anteriores no bastaron para calmar el mercado.

Las cifras clave

El respaldo financiero también creció. El apoyo financiero para acelerar la oferta de vivienda pasó de 26,3 billones a más de 47,8 billones de wones. Las garantías públicas de financiación de proyectos (PF) se ampliarán durante tres años: 23 billones de wones en 2026, 33 billones en 2027 y 30 billones en 2028.

Según el Gobierno, los cerca de 28 billones de wones de crédito adicional se destinarán sobre todo a aliviar las dificultades de financiación de jóvenes y parejas recién casadas, además de préstamos de reubicación, pagos intermedios y saldos finales ligados a proyectos de reconstrucción y reurbanización.

El debate — ¿remedio o detonante?

Las valoraciones se dividen. Quienes lo apoyan destacan una ampliación real de las posibilidades de comprar vivienda propia para jóvenes y parejas recién casadas. Los más cautos plantean dos objeciones.

Primero, duplicar la meta de crecimiento del crédito no significa que todos los bancos bajen su listón de forma uniforme: buena parte de los fondos adicionales se destina primero a créditos ligados a la oferta, como reubicación y pagos intermedios, así que los compradores que buscan una hipoteca convencional podrían tardar en notar el alivio. Segundo, la propia "señal" de más oferta podría estimular el ánimo comprador y presionar los precios al alza en el corto plazo.

Ko Jun-seok, profesor de la Universidad Yonsei, señaló que el plan "tendrá probablemente un efecto de calma psicológica temporal, pero su efecto real sobre la estabilización de precios será limitado", y añadió que, como la nueva oferta tarda en convertirse en viviendas habitables, también hacen falta medidas de corto plazo para sacar al mercado viviendas ya existentes. La reacción política también está dividida: la oposición calificó el plan de "tres carencias, empezando por la falta de oferta en Seúl", mientras el partido gobernante insistió en acelerar la legislación.

Qué sigue — ¿se cumplirá la "promesa de los 37 meses"?

Si el inicio de obras en los tres terrenos anunciados avanza según lo previsto, entre 2026 y 2027 podría materializarse una señal concreta de que "la oferta llega", con margen para calmar el ánimo comprador. Si, por el contrario, se repiten las fricciones en las compensaciones de suelo o en la liberación del cinturón verde, este plan corre el riesgo de sumarse a los dos anteriores como un anuncio sin efecto perceptible. Para los compradores reales, la señal más relevante no será la ampliación actual del crédito, sino dónde se ubicarán las más de 73.000 viviendas restantes que se anunciarán este año, y si el inicio de obras en los tres terrenos señalados realmente se cumple en el plazo previsto.

Este artículo es un análisis propio de nuloq, elaborado con ayuda de herramientas de IA a partir de los anuncios del MOLIT y la FSC y de la cobertura periodística citada en Fuentes. Tiene fines meramente informativos, no constituye asesoría de inversión ni legal, y refleja la situación al 14 de agosto de 2026. Si se corrigen cifras o datos, actualizaremos el texto.