Seúl: el depósito jeonse supera por primera vez los 700 millones de wones

El mercado del jeonse en Seúl explicado con datos — por qué la barrera de los 700 millones de wones cae justo ahora.

Qué pasó

Según el informe mensual de precios de vivienda de KB Real Estate publicado el 27 de julio, el depósito jeonse promedio de un apartamento en Seúl alcanzó 704,58 millones de wones, superando por primera vez en la historia estadística los 700 millones. Eso es 8,39 millones de wones más que el mes anterior (696,19 millones) y 55,14 millones (8,5%) más que hace un año (649,44 millones) — el mayor incremento interanual desde mayo de 2022 (10,2%).

Los precios de venta también están subiendo. Al 13 de julio, el precio de venta promedio de un apartamento en Seúl era de 1.594,9 millones de wones, un alza de 73,28 millones en seis meses desde enero (1.521,6 millones). La brecha entre norte y sur sigue siendo amplia: los 11 distritos del sur (Gangnam) promedian 1.977,9 millones de wones, frente a 1.168,8 millones en los 14 distritos del norte.

Por qué importa — el colapso estructural de la oferta

Es difícil atribuir esta subida a una simple sobrecalentamiento de la demanda, porque la oferta misma se ha reducido. Entre enero y mayo, Seúl solo entregó 10.690 apartamentos nuevos, un 48,4% menos que en el mismo período del año anterior (20.702 unidades). Para todo el año, se espera que las entregas caigan entre un 40% y un 50%, hasta unas 16.000 unidades.

Esta escasez no surgió de la noche a la mañana. Entre 2020 y 2022 confluyeron los topes a los precios de preventa, el disparo de los costos de construcción y la subida de tasas de interés, obligando a retrasar o cancelar numerosos proyectos de reurbanización y preventas privadas — un golpe que ahora se manifiesta, con dos o tres años de retraso, como el actual colapso de la oferta. El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte ha defendido esta misma lectura frente a la ciudad de Seúl, argumentando que la inestabilidad del mercado de alquiler "no refleja un fracaso de política, sino la combinación de la caída de los inicios de construcción en 2022-2024, la crisis de financiamiento de proyectos (PF) y el disparo de los costos de construcción."

Los datos clave

Al poner uno junto al otro el alza del jeonse y la caída de la oferta nueva, queda claro de inmediato por qué el mercado reacciona así.

La demanda de realojamiento por proyectos de reconstrucción y reurbanización también presiona el mercado del jeonse: en los distritos con más actividad de reurbanización, los hogares realojados salen todos a la vez al mercado del jeonse y empujan al alza los precios locales.

Lo más llamativo es que el alza ya llegó a la periferia. En nueve distritos periféricos de Seúl — Gangbuk, Gangseo, Gwanak, Guro, Geumcheon, Nowon, Dobong, Eunpyeong y Jungnang — el jeonse promedio de junio superó, en todos los casos, su máximo bajo el gobierno anterior de Moon Jae-in. El distrito de Gangseo alcanzó 504,75 millones de wones, superando los 500 millones por primera vez desde enero de 2011, un 16,8% por encima de su máximo de fines de la era Moon (432,17 millones, enero de 2022). Gwanak llegó a 511,38 millones de wones, unos 50 millones por encima de su propio máximo (465,52 millones, junio de 2021). El alza mensual de junio en el jeonse de Seúl (1,37%) fue la mayor desde octubre de 2013.

El debate — ¿fracaso de política o escasez de oferta?

Aquí es donde divergen las posturas del gobierno y la ciudad de Seúl. El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte insiste en que la causa de fondo es una escasez estructural de oferta, imposible de revertir a corto plazo. Las asociaciones de inquilinos y parte de la prensa responden que la respuesta del gobierno llega demasiado tarde: pese al alza evidente, la reforma tributaria y el paquete integral de vivienda no se esperan hasta fines de agosto, dejando a los inquilinos cargar con el peso mientras tanto.

Ha Joon-kyung, asesor económico de la presidencia, declaró que el gobierno "anunciará pronto medidas sobre el jeonse y el alquiler mensual, junto con planes para ampliar la oferta y apoyar a los jóvenes inquilinos." La ciudad de Seúl, por su parte, enfatiza soluciones más localizadas — como adelantar la oferta de jeonse liberada por los realojamientos de reurbanización —, mientras el gobierno central se inclina más por herramientas fiscales y financieras: una diferencia de énfasis moderada pero real.

Qué sigue — qué significa esto para los inquilinos

Con otro bache de entregas previsto tras agosto, un enfriamiento rápido del jeonse parece poco probable. Si el paquete del gobierno se concentra sobre todo en apoyo fiscal y financiero, la presión al alza podría mantenerse hasta que la nueva oferta se materialice en 2027-2028. En cambio, si el paquete de fines de agosto incluye palancas reales de oferta — aprobaciones más rápidas para la reurbanización, entrega anticipada de vivienda pública en alquiler —, el ritmo de aumento podría moderarse.

Para los inquilinos, esto se traduce en una presión creciente para renovar contratos antes de tiempo (una de las razones detrás del aumento de renovaciones anticipadas) y en la necesidad de replantear el presupuesto ante precios que suben incluso en la periferia. Los hogares muy dependientes de préstamos jeonse también deben vigilar cómo los movimientos de tasas afectan su carga de intereses.

Este artículo es un análisis propio de nuloq, elaborado con la ayuda de herramientas de IA a partir de la información pública y los datos oficiales listados en Fuentes. Tiene fines exclusivamente informativos — no constituye asesoría de inversión, legal ni médica — y refleja la situación al momento de su redacción (1 de agosto de 2026). Corregiremos el texto si se detectan errores factuales.